Come funziona la Surroga del Mutuo

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La surroga del mutuo (o “surrogazione“) è un’operazione attraverso la quale il mutuatario (cioè, il debitore) può spostare il mutuo da una prima a una seconda banca, senza costi, e con l’opportunità di poter ottenere migliori condizioni economiche. Ma è davvero così?

Tecnicamente la surroga del mutuo non è un vero e proprio spostamento del finanziamento: ad essere “spostata” è infatti solamente l’ipoteca, con la banca subentrante che diventerà il nuovo soggetto beneficiario della garanzia reale. Per quanto invece concerne il mutuo in senso stretto, il finanziamento giungerà a estinzione anticipata, con contestuale accensione – per identico importo – nel nuovo istituto di credito.

Complessivamente, e al di là di qualche tentennamento iniziale, la procedura di surroga sembra funzionare davvero. Proviamo a schematizzare i vari step attraverso i quali è possibile concretizzare la surrogazione:

1- il cliente si reca presso la nuova banca (quella presso la quale si intende surrogare il mutuo) e espone il suo desiderio di trasferire il debito:

2- la nuova banca richiede – telematicamente – alla “vecchia” banca di comunicare l’importo del debito residuo, concordando una data per poter formalizzare l’operazione;

3- entro 10 giorni lavorativi la banca originaria comunica il debito residuo alla nuova banca e conferma / propone la data di formalizzazione dell’operazione;

4- la banca subentrante effettua l’operazione di surroga mediante un atto unico che contiene il contratto di nuovo mutuo, la quietanza di pagamento rilasciata dalla banca originaria (cioè, l’estinzione del “vecchio” debito), il consenso alla surrogazione e l’annotazione conseguente all’ipoteca originaria.

A questo punto, una domanda potrebbe sorgere spontanea: perché potremo voler ricorrere alla surroga? La risposta è semplice: per cercare di ottenere condizioni economiche migliori. Grazie al trasferimento del mutuo, infatti, può essere possibile ottenere sconti sullo “spread” da parte della nuova banca. Ma non solo: surrogando il mutuo potremo ad esempio scegliere per una durata maggiore, e andare così a spalmare il debito residuo su un più lungo arco temporale. Infine, sarà anche possibile modificare la tipologia tecnica di tasso, scegliendo di passare dall’applicazione del tasso fisso a quella del tasso variabile, o viceversa.

Alla luce di quanto sopra, la surroga si pone come opzione di interesse in capo al mutuatario: l’operazione è infatti completamente gratuita, poiché non prevede l’applicazione di alcuna commissione bancaria o imposta sostitutiva, né oneri notarili (la maggior parte delle banche scelgono di accollarsi la parcella del professionista).