Come vendere e comprare casa senza avere problemi fiscali: guida utile

riforma del condominio

Vendere e comprare casa senza avere problemi fiscali è un vero sogno che solo pochi sono in grado di realizzare: ecco una guida utile che spiega tutti gli step necessari da seguire per evitare di compiere errori e sbagli che possono comportare perdite di denaro e dispendio di tempo.

Sempre più spesso si decide di vendere casa per ottenere liquidità utile per acquistare un altro immobile o per costruire un nuovo fabbricato o, semplicemente, per disfarsi di una vecchia abitazione.

Prima di giungere ad incassare dalla parte acquirente del bene immobile, occorre procedere mediante l’esecuzione di varie fasi che devono essere seguite step dopo step per arrivare alla stipula del rogito notarile partendo dall’atto preliminare di vendita/acquisto.

Durante la fase di trattativa vendita/acquisto ci può essere l’intervento di mediatori immobiliari e di altri consulenti come il Notaio che vigilano sui corretti adempimenti fiscali e legislativi che occorre attenzionare e tenere in debita considerazione.

Il preliminare di compravendita: che cos’è

Primo step necessario nel caso in cui si metta in atto una trattativa di compravendita di un bene immobiliare è quello di stipulare il contratto preliminare che vincola le due parti (venditore ed acquirente) ad impegnarsi reciprocamente per giungere alla stipula del rogito notarile.

Con la stipulazione del contratto preliminare di compravendita però non si acquista il bene immobile, ma le parti formalizzano il contratto e promettono di vendere e di acquistare l’immobile al momento del rogito.

Infatti, il trasferimento del diritto di proprietà del bene immobile si avrà solo ed unicamente con la firma del contratto di compravendita (step finale).

In genere, il contratto preliminare viene stipulato quando non è possibile perfezionare la “traditio” del bene dato che il soggetto acquirente può essere alla ricerca di un’offerta creditizia di mutuo o il venditore deve attendere la consegna di un nuovo immobile acquistato o costruito.

Come formalizzare il contratto preliminare? Esso deve essere formalizzato in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) e si deve procedere con la registrazione entro 20 giorni dalla sottoscrizione tra le parti. Nel caso in cui venga stipulato con atto notarile, il Notaio deve provvedere a registrarlo entro 30 giorni.

Per perfezionare la registrazione del preliminare si deve sostenere oneri ed imposte previste dalla normativa dettata dall’Agenzia delle Entrate:

  • versamento imposta di registro di 200 euro,
  • versamento imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe,
  • versamento dell’imposta di registro proporzionale pari allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria, al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita ed al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

Compravendita immobile: quali imposte sono dovute?

Nel caso in cui si acquisti da un soggetto privato, la parte acquirente è tenuta a pagare alla parte venditrice:

  • l’imposta di registro proporzionale del 9%
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Se la vendita del bene immobile è soggetta a IVA, la base imponibile su cui computare l’imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione.

Per la vendita di beni immobiliari ad uso abitativo, la normativa fiscale prevede che la determinazione della base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale avvenga con il sistema del “prezzo-valore” che tassa gli immobili sulla base del loro valore catastale.

Questo sistema del “prezzo-valore” viene applicato nel caso in cui l’acquisto del fabbricato sia ad uso abitativo, l’acquirente sia un soggetto privato che risulta essere NON titolare di attività commerciale, artistica o professionale.

Inoltre, il soggetto acquirente può richiedere esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore.

Rogito notarile: cos’è

Il rogito notarile è l’ultimo atto di questa serie di fasi da seguire per perfezionare il contratto di compravendita attraverso il quale avviene il trasferimento della proprietà in capo all’acquirente.

Con il rogito notarile si viene a perfezionare la “traditio” del bene immobiliare e la proprietà passa dal soggetto venditore al compratore.

Ovviamente, il notaio prima di fare firmare il rogito deve effettuare tutti i numerosi controlli per verificare che l’immobile sia effettivamente di proprietà del venditore e sia “libero” da eventuali ipoteche di primo grado, oltre alla necessità di verificare che sia ad hoc dal punto di vista del rispetto della normativa sancita dal Regolamento urbanistico edilizio del Comune.

Per procedere con l’apposizione della firma del rogito è necessario consegnare al notaio alcuni documenti:

  • documenti di identità in corso di validità,
  • planimetria catastale del bene immobiliare oggetto di compravendita,
  • atto di provenienza con cui l’immobile è stato acquistato
  • titoli abilitativi alla costruzione del fabbricato.

Verificato il tutto, è giunto il momento per procedere con l’apposizione delle firme sul rogito. Ecco le fasi e l’iter da seguire per vendere e comprare casa senza avere problemi fiscali.

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