Come scegliere il mutuo migliore per la casa? Uno studio del gruppo Tecnocasa individua caratteristiche e tendenze sulla finalità dei prestiti, la loro tipologia, durata ed entità media.

Con i tassi al minimo e una ritrovata propensione a concedere credito da parte delle banche, i mutui per la casa tornano a decollare. Nel 2015 le famiglie italiane hanno ricevuto complessivamente circa 50 miliardi in finanziamenti ipotecari, praticamente tanto quanto veniva concesso per l’acquisto di abitazioni e immobili dieci anni fa, prima che la crisi e la stretta degli istituti di credito mutilasse il mercato.
Come spendono questi soldi le famiglie italiane e quali scelte operano in fatto di mutui? L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha svolto un’interessante analisi del mercato, basata su un campione di oltre cinque mila finanziamenti erogati nel secondo semestre 2015 in tutta Italia, che ne individua caratteristiche e tendenze per ciò che riguarda la finalità dei prestiti, la loro tipologia, durata ed entità media. Scopriamola.

Col tasso d’interesse ai minimi storici, rinegoziare il vecchio mutuo conviene

Il mercato immobiliare regala qualche cenno di ripresa, testimoniata proprio dalla ripartenza dei mutui, anche se non è tutto oro quello che luccica. In parte, infatti, i nuovi mutui non sono altro che l’esito di una rinegoziazione di vecchi mutui, accesi quando i tassi erano alle stelle. A inizio 2016 il tasso di interesse medio dei mutui per l’acquisto di case è ai minimi storici – 2,48% è il dato comunicato dall’Abi nel rapporto di gennaio – mentre alla fine del 2007 in media era pari a 5,72%.

Ne consegue che chi può chiede un mutuo in sostituzione o surroga per migliorare le condizioni del vecchio mutuo od ottenere altro denaro. Si tratta, secondo lo studio di Tecnocasa, di oltre un mutuo su otto tra quelli accesi negli ultimi 12 mesi, mentre nell’83,8% dei casi la finalità del finanziamento rimane l’acquisto di un nuovo immobile.

Per rimborsare 110 mila euro servono in media 25 anni

Quanto chiedere in prestito alla banca per comprare casa, e in quanto tempo restituire il finanziamento? Fino a poco tempo fa gli istituti bancari difficilmente elargivano mutui di importo superiore al 60% del valore della casa finanziabile, mentre oggi le corde del credito sono tornate lentamente ad allargarsi e, per stimolare la domanda, si arriva a mutuare anche l’80% del valore della casa.
Lo studio di Tecnocasa rivela che 112.000 € è l’importo medio dei mutui erogati nella seconda metà del 2015 su tutto il territorio nazionale, con un’oscillazione di circa 5.000 a seconda dell’ubicazione dell’immobile (in più nel Nord-Ovest e nel Centro Italia, in meno nel Sud e nelle Isole). Circa un quinto dei mutuatari è riuscito comunque ad ottenere finanziamenti superiori a 150.000 €, mentre solo nel 3,6 dei casi i mutui sono di lieve entità, inferiori a 50.000 €.
Oltre che dall’importo, la sostenibilità di un mutuo dipende dalla sua durata. A livello nazionale i mutui durano in media poco meno di 25 anni, con sensibili differenze tra il Nord (più lunghi) e il Sud (più brevi) del Paese. In genere, quasi il 30% dei mutui è compreso tra i 10 e 20 anni, mentre il 70% dura fino a 30 anni. Oltre questa durata, nessuna banca è disposta ad assumersi il rischio di un finanziamento, per quanto le rate possano essere convenienti e invogliare nuovi mutuatari.

Come scegliere il mutuo più giusto? Il dilemma fisso o variabile

Se si hanno tutte le carte in regola per accedere al credito delle banche, occorre studiare la soluzione migliore tenendo in considerazione sia le proprie possibilità attuali sia la necessità di rendere il mutuo meno oneroso possibile nel lungo periodo. Il dubbio amletico che ci si trova dunque di fronte è: tasso fisso o variabile? Il primo costa in genere di più, ma consente di avere una rata costante per tutta la durata del mutuo; il secondo conviene nell’immediato, ma lascia in balia degli andamenti del mercato finanziario, con il rischio di veder lievitare la rata.

Come scegliere il mutuo. Credits: reverses, flickr

Il tasso del mutuo

Lo studio Tecnocasa rivela che in Italia, nel secondo semestre del 2015, si è verificata una vera corsa ad accaparrarsi in maniera stabile gli attuali bassi tassi di interesse, con uno storico sorpasso rispetto a chi scegli la rata di partenza più bassa possibile. Sei mutui su dieci sono stati accesi a tasso fisso (l’anno precedente erano meno del 40%), mentre quelli a tasso variabile sono scesi dal 42,7 al 26,6% (di cui il 3,8% con l’opzione di avere un tetto massimo che la rata non può superare) e quelli a rata costante dal 17,8 all’11 per cento.
Le scelte delle famiglie italiane in fatto di tipologia di tasso per i finanziamenti ipotecari appaiono dunque rivoluzionate rispetto agli anni precedenti, grazie soprattutto a un costo del prodotto medio decisamente più contenuto. Meglio, tuttavia, continuare ad osservare l’evoluzione dei due elementi fondamentali che concorrono a determinare il Taeg, ossia il tasso annuo effettivo: da una parte lo spread applicato dalle singole banche, dall’altra gli indici interbancari (Euribor per i tassi variabili e Eurirs per tassi fissi) dettati dai mercati finanziari.

Le previsioni sull’Euribor

Per comprendere quale tipologia di mutuo immobiliare risulti in assoluto più conveniente accendere, occorrerebbe avere la sfera di cristallo, vista la volubilità dei mercati finanziari. Nel caso si verificasse la tanto auspicata ripresa dalla crisi economica, infatti, l’Euribor tornerebbe verosimilmente a salire, andando ad incidere in maniera sensibile sulle rate dei mutui a tasso variabile soprattutto se di recente stipula.
Tuttavia, le analisi più accreditate sugli andamenti dell’indice Euribor, basate sulle quotazioni nel mercato dei contratti “future” di Londra, prevedono una sostanziale staticità dei tassi per lo meno nel breve e medio periodo. Almeno per il prossimo biennio l’Euribor dovrebbe rimanere negativo, per tornare a “quota zero” tra tre anni e raggiungere la soglia dell’1% soltanto nel corso del 2021.