Tipologie di risoluzione di un contratto di locazione

Dopo aver parlato di come si stipula un contratto di locazione con la “Guida alla registrazione di un contratto di locazione” andiamo oggi a vedere la risoluzione di un contratto di locazione.

Cosa si intende per risoluzione di un contratto di locazione?

In prima battuta bisogna andare ad analizzare e spiegare il termine giuridico di “risoluzione“, inteso in questo caso come una sorta di chiusura dello stesso prima della sua naturale scadenza. Una sorta di “riscatto del contratto”. Nel caso in cui si giunga alla risoluzione di un contratto di locazione, l’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata ammonta ad esattamente 67 euro e si hanno 30 giorni di tempo per versarla a partire dalla data dell’evento. Il versamento può essere effettuato in due modi:

  1. utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente
  2. con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503

Se si sceglie la seconda modalità, ossia tramite f24 con Elementi identificativi, si avranno altrettanti 30 giorni per consegnare il tutto insieme all’RLI compilato.

Cos’è il modello RLI?

RLI è l’acronimo di “Registrazione Locazioni Immobili” viene utilizzato qualora si debba chiedere all’agenzia delle entrate una qualunque modifica sull’andamento e sulla tipologia del contratto in ambito immobiliare per l’appunto. All’interno del modello troviamo quindi tutti gli adempimenti fiscali  legati alla registrazione dei contratti di locazione e affitto immobiliare, che prima erano inglobati all’interno del modello “69″.risoluzione di un contratto di locazione

La cedolare secca nella risoluzione di un contratto di locazione

La cedolare secca è un imposta sostitutiva all’IRPEF che viene scelta per evitare di pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. E’ possibile selezionare questa opzione all’inizio del contratto, in primis, ma sarà possibile poi inserirla anche nei mesi successivi e ogni qualvolta si vorrà rinnovare lo stesso.

Risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale 2017

La Risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale 2017 permette ai due soggetti, uno attivo e uno passivo, il locatario e l’affittuario, di risolvere anticipatamente il contratto stipulato potendo recedere in anticipo dal termine stabilito come scadenza naturale dello stesso. Nel caso appunto di locazione di tipo commerciale, qualora si volesse effettuare una risoluzione anticipata, andrebbe opportunamente comunicato con raccomandata A/R entro 12 mesi dalla data in questione. Diciamo che è molto più facile per l’inquilino stesso, aderire a questo recesso, grazie anche alla possibilità di avvalersi dell’art. 27, ottavo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 secondo cui per gravi motivi, può essere effettuato il recesso con relativa risoluzione anticipata. Il punto rimane quello di capire quali possano essere questi gravi motivi. A riguardo si è pronunciata la Corte di Cassazione:

“La giurisprudenza di questa Corte ha costantemente affermato che i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt.4 e 27 legge 27 luglio 1978, n.392, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione, e in particolare in relazione alle locazioni commerciali può integrare grave motivo, che legittima il recesso del conduttore, un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all’attività di impresa), sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto), che lo obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale in misura tale, da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo, tenendo conto, quanto al requisito della inprevedibilità della congiuntura economica, che esso va valutato in concreto e in relazione ai fattori che ne hanno determinato l’andamento (Cass. 10 dicembre 1996, n.10980, cfr. Cass. 260-91; Cass. 11466-92; Cass. 1098-94).”

Cos’è invece la risoluzione di un contratto di locazione per morosità?

Un’altra tipologia di risoluzione di un contratto di locazione è quella per morosità. Traducendo: se non viene pagato all’affitto al proprietario dell’immobile, questo può far risolvere il contratto prima della sua scadenza naturale. Esistono però delle condizioni affinché ciò possa essere effettuato. La prima, seconda la magistratura, è che tale inadempimento all’obbligazione di pagamento nei confronti del locatore, superi i due mesi di tempo. La seconda, è che tale morosità superi i 20 giorni.
La morosità può essere versata anche davanti a un giudice, tenendo conto dei dovuti interessi maturati e delle spese legali sostenute.

A seguito di un continuo inadempimento e quindi, di un mancato pagamento, può essere richiesto lo sfratto dell’inquilino.

Risoluzione contratto di locazione online

E’ possibile anche effettuare una risoluzione di un contratto di locazione online grazie al “RLI web” dell’agenzia delle entrate. Secondo quanto riportato sul sito stesso sono necessari alcuni documenti come una copia del contratto, in formato TIF, TFF o PDF/A.