Riforma del Condominio: le novità della L. 220 del 2012

La riforma del condominio 2012 ha proposto modifiche davvero significative, e oggigiorno è molto importante conoscere bene la materia condominiale e tutte le sue regole previste dalla legge. Il condominio, infatti, rappresenta una collettività, la quale – come ci ricordano gli insegnamenti di illustri filosofi come Hobbes o Locke – deve essere necessariamente regolata per far sì che ci sia un accordo e regni una serenità. È opportuno, quindi, conoscere bene queste regole, in modo da poterle rispettare e, nel caso, farle rispettare.

riforma del condominio

Condominio – la disciplina prevista dalla legge

Oggi la disciplina del condominio è prevista dal Codice Civile (dagli articoli 1117 e seguenti) ed è frutto di un’importante riforma, avvenuta con la legge 220 del 2012 ed entrata in vigore nel 2013. Questa ha introdotto diverse importanti novità, regolando in modo dettagliato quando nasce un condominio, la nomina e gli adempimenti dell’amministratore, il regolamento condominiale, l’assemblea condominiale ed altro ancora.

Prima di approcciarsi, però, nel dettaglio alla materia, è opportuno velocemente capire bene che cos’è il condominio.

Quando nasce il Condominio

Fin dall’età classica, per “condominio” si intende una proprietà comune, dove vi sono due o più proprietari che dividono un immobile. Nonostante molte persone siano convinte del contrario, la sua costituzione avviene in modo del tutto automatico, senza bisogno di una delibera o di un altro atto formale. Di conseguenza, il condominio nasce di fatto e le regole in materia previste dalla legge si dovranno rispettare ogni qualvolta in un immobile ci siano due proprietari (condomini) e due unità immobiliari.

Le norme condominiali vanno rispettate, quindi, ogni volta in cui ci sono almeno 2 proprietari esclusivi che dividono diverse porzioni di un immobile.

Attenzione, però. Ciò non significa che con la nascita di un condominio è necessario sempre nominare un amministratore. Vi sono, infatti, dei casi in cui un condominio può tranquillamente esistere anche senza amministratore.

Il Supercondominio e la legge 220 del 2012

La legge 220 del 2012 ha introdotto e disciplinato una nuova figura: quella del così detto “supercondominio“. Con questo termine si indica un insieme di edifici condominiali che hanno in comune beni e servizi. Praticamente, per semplificare, si intende quel complesso residenziale in cui sorgono più strutture che hanno in comune un parco, un parcheggio, un servizio di fognatura, una piscina ecc. ecc.

Questa fattispecie è soggetta alla stessa disciplina del condominio e, esattamente come per quest’ultimo, la sua costituzione avviene in modo automatico ogni qualvolta in cui più edifici dividono determinati beni e/o servizi.

Il regolamento Condominiale dopo la riforma

La riforma condominiale ha introdotto interessanti novità anche per il regolamento condominiale. Questo è un atto molto importante all’interno del condominio, con il quale vengono dettate delle regole interne relative all’amministrazione, all’uso delle cose comuni, alle tabelle millesimali ed alla ripartizione delle spese di ciascun proprietario/condomino.

Il regolamento condominiale, quindi, è la legge interna del condominio, così come lo statuto lo è per le società.

La nuova disciplina, dettata dall’articolo 1138 del Codice Civile, prevede che è obbligatoria l’adozione di un regolamento condominiale tutte le volte in cui il numero dei condomini è superiore a 10. Tuttavia, la legge non prevede una particolare sanzione per la sua mancata adozione.

Ovviamente, il regolamento regola il condominio in via subordinata alle leggi del codice civile che vengono definite “inderogabili”. Se, infatti, determinate regole contenute nel regolamento di condominio dovessero risultare contrarie a queste norme, esse saranno considerate come non adottate.

Nonostante tutto, comunque, il potere di autoregolamentare la vita del condominio è molto ampio e, per questo motivo, le norme del regolamento di condominio prevalgono su quelle norme di legge che disciplinano l’uso delle parti comuni (così dette leggi derogabili).

Regolamento di condominio – le due tipologie previste dopo la riforma

Nell’amministrare un condominio ci si può imbattere in due diverse tipologie di regolamenti contrattuali

  1. regolamento assembleare (adottato tramite delibera assembleare)
  2. regolamento contrattuale (predisposto dal costruttore dell’edificio e che ha un carattere vincolante per tutti i successivi acquirenti)

Le differenze tra i due tipi di regolamenti sono importanti per le eventuali revisioni/adozioni. Per il regolamento assembleare, infatti, basterà la maggioranza di voti favorevoli durante l’assemblea, mentre per il regolamento contrattuale, invece, è necessaria sempre l’unanimità di tutti i condomini.

Ma cosa succede se le regole del condominio non vengono rispettate? L’articolo 70 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, nella nuova formulazione introdotta dalla legge 220 del 2012, ha stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma che può arrivare fino ad 800 euro, la quale verrà devoluta direttamente sul conto corrente del condominio.

Amministratore di condominio – tutti gli adempimenti dopo la riforma

Ovviamente, con la riforma del condominio non poteva non essere disciplinata in modo dettagliata la figura dell’amministratore del condominio, il quale deve necessariamente aver seguito un corso di formazione per poter svolgere la sua attività.

L’amministratore oggi viene considerato un legale rappresentate dei condomini ed è tenuto a rispettare determinati adempimenti, previsti dalla legge.

In particolare, l’art 1130 del codice civile prevede diversi compiti che l’amministratore deve eseguire, come svolgere degli “adempimenti fiscali”.

Il condominio è, infatti, un sostituto d’imposta e ciò comporta che l’amministratore deve necessariamente svolgere un’attività fiscale, che consiste in:

  • effettuare e versare le ritenute compensi attraverso il modello F24;
  • rilasciare il modello 770 semplificato;
  • comunicare annualmente all’Anagrafe tributaria l’ammontare di eventuali beni e servizi acquistati dal condominio durante l’anno solare, compilando quadro AC del modello UNICO.

Questi adempimenti, se non rispettati, comporteranno delle sanzioni a carico dell’amministratore previste dalla legge.

L’amministratore è tenuto, inoltre:

  • a presentare ai condomini il bilancio preventivo e consuntivo entro 180 giorni dal termine dell’esercizio, il quale dovrà essere approvato tramite delibera assembleare.
  • Riscuotere le quote e gestire le spese e i pagamenti presso terzi

Con la riforma, nomina e la revoca avviene tramite Delibera assembleare, con voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentano almeno metà del valore millesimale dell’edificio (500 millesimi).