Reverse Mortgage: guida utile agli over 60enni

mutui ipotecari

Per chi è alla ricerca di una forma di finanziamento di medio-lungo termine il Prestito Vitalizio Ipotecario o Reverse Mortgage è la migliore soluzione creditizia che permette di acquistare un immobile senza avere pensieri di esborsare immediatamente le rate per pagare l’obbligazione assunta.

Sebbene non abbia conosciuto ancora una diffusione capillare come nei paesi anglosassoni, il Prestito Vitalizio ipotecario o Reverse Mortgage è una forma creditizia davvero interessante per chi vuole diventare subito proprietario di un bene immobiliare, essendo già pensionato.

In Italia, sta iniziando ad essere una forma creditizia richiesta per finanziare l’acquisto di un bene immobiliare, per questo occorre essere informati al meglio ed in modo dettagliato.

Questa guida si propone di capire che cos’è il Prestito Vitalizio Ipotecario, come funziona, a chi conviene e quali sono le principali Banche che sono in grado di offrirlo a tassi di interesse vantaggiosi.

Che cos’è il Prestito vitalizio ipotecario?

Il prestito vitalizio ipotecario o reverse mortgage o lifetime mortgage è una forma di prestito di medio-lungo termine che viene erogata solo ai proprietari di immobili che abbiano compiuto i 60 anni d’età.

Si tratta di una forma di prestito finalizzato ad essere erogato solo ad una classe di consumatori creditizi: i pensionati over 60enni che possono essere considerati dagli istituti di credito soggetti “non bancabili” dato che la variabile anagrafica è piuttosto rischiosa e può comportare problemi nella fase di valutazione della concessione del prestito.

L’età avanzata comporta rischi per il soggetto creditore che concede un capitale finanziario di importo piuttosto consistente a debitori che potrebbero perire o non garantire il corretto adempimento dell’obbligazione assunta.

Il finanziato per cause esogene potrebbe divenire incapace di rimborsare l’importo di denaro di ammontare piuttosto consistente, specie se non onora le rate nel breve periodo.

Si tratta di una forma di prestito molto diffusa in Inghilterra, Irlanda, Canada, Australia, Stati Uniti d’America, mentre sul mercato italiano sta iniziando ad acquisire una maggiore diffusione.

Come funziona il Prestito Vitalizio Ipotecario

Essendo una forma di prestito piuttosto peculiare, sull’esperienza del mondo anglosassone, la banca che eroga il prestito vitalizio ipotecario è altamente esposta ai rischi di non vedere soddisfatto il corretto adempimento dell’obbligazione.

Tuttavia, la garanzia reale che viene richiesta al momento della sottoscrizione del contratto è l’ipoteca di primo grado sull’abitazione del soggetto sottoscrittore del finanziamento che diviene proprietario del bene immobile acquisito con il Prestito Vitalizio Ipotecario.

Nel caso in cui si verifichi la premorienza del sottoscrittore del finanziamento, gli eredi possono avvalersi di due valide opzioni:

  • scegliere se rimborsare il debito accumulato ed acquisire la proprietà dell’immobile ipotecato,
  • lasciare che sia la stessa banca creditrice a soddisfarsi sul bene immobiliare su cui è stata iscritta la garanzia ipotecaria. In questo secondo caso, la banca creditrice procedere alla vendita all’asta del bene immobile e soddisfarsi sulle somme.

Schematicamente, il funzionamento del Prestito Ipotecario Vitalizio è molto semplice:

  • se si necessita di una somma di denaro consistente e si ha più di 60 anni si può richiedere un prestito vitalizio ipotecario per acquistare un immobile residenziale non ipotecato. In caso di esito positivo da parte della banca, occorre procedere al calcolo dell’importo erogabile a seconda dell’età anagrafica del soggetto richiedente;
  • occorre rivolgersi alle banche che erogano dal punto di vista commerciale il prestito vitalizio con ipoteca;
  • presentare l’istanza di richiesta del prestito con allegata la documentazione anagrafica (carta di identità in corso di validità), il codice fiscale, lo stato di famiglia, cedolino pensionistico, bolletta utenza domestica, il contratto di compravendita e la relazione notarile preliminare.

Per capire il quantum da richiedere a titolo di prestito vitalizio ipotecario occorre predisporre una perizia di stima che i tecnici della banca sono chiamati a stendere.

La perizia di stima viene stesa dai tecnici dell’istituto di credito nel caso in cui il parere di fattibilità dei consulenti creditizi abbia ricevuto esito positivo.

Una volta pronto il tutto si deve attendere che banca e notaio diano la disponibilità per sottoscrivere il contratto in forma di atto pubblico.

Prima di firmare è bene prendere visione della copia del contratto almeno qualche giorno prima e di leggere con attenzione tutte le clausole contrattuali.

Come estinguere l’obbligazione?

L’estinzione del debito può avvenire in due modi:

  • alla morte del sottoscrittore gli eredi saldano il debito accumulato (capitale e interessi) e diventano proprietari del bene immobiliare
  • alla morte del sottoscrittore eredi lasciano che la banca venda l’immobile per soddisfarsi delle somme e del debito maturato.

Si ricorda che le eventuali somme eccedenti saranno restituite ai soggetti eredi.

Prestito vitalizio ipotecario: A chi conviene?

Questa forma di prestito conviene ad un determinato bacino di clientela:

  • persone che abbiano compiuto almeno 60 anni di età,
  • soggetto proprietario di un immobile residenziale,
  • nessuna ipoteca sull’immobile sul quale si desidera sottoscrivere garanzia ipotecaria.

Si tratta pertanto di un prestito dedicato a una gamma di utenza over 60 dato che è la migliore soluzione creditizia se si desidera ottenere un ammontare considerevole di capitale finanziario, senza doversi preoccupare di restituire subito le rate di rimborso del prestito.

Prestito ipotecario: quale capitale finanziario ottenere?

Attraverso il prestito vitalizio ipotecario si può richiedere un capitale finanziario che sia proporzionale al valore dell’immobile concesso in garanzia ipotecaria e alla variabile anagrafica del soggetto sottoscrittore.

Rispetto al mutuo ordinario, il limite massimo di ottenimento del capitale finanziario con il prestito vitalizio ipotecario è pari al 50% del valore della proprietà. Nella prassi creditizia è molto probabile che riesca ad ottenere fino al 20-30% del valore del bene immobile.

Quali banche offrono questo tipo di prestito?

Le banche che offrono questo tipo di prestito sono sempre maggiori; si deve ricordare che tra i primi istituti di credito che sono stati erogatori di questa tipologia di prestito ipotecario sono stati: Banca Intesa SanPaolo e MPS.

Attualmente, oltre a questi istituti di credito è bene rivolgersi anche a Banca Unicredit, BNL, Deutsche Bank e altri.

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