Rendiconto Condominiale la guida sugli obblighi e competenze

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Il rendiconto condominiale è lo strumento in cui vengono riportate tutte le attività svolte durante l’esercizio contabile del condominio. È uno strumento molto importante, in quanto serve ad avere un quadro chiaro sull’operato dell’amministratore. Spesso però sorgono diversi dubbi circa la sua redazione e, sopratutto, la sua lettura. In questo articolo riporteremo tutto quello che c’è da sapere.

Tra gli obblighi dell’amministratore previsti dal novellato art. 1130 cc vi è quello di redigere il rendiconto condominiale, strumento contabile attraverso il quale rende letteralmente il “conto della gestione” e lo presenta ai condomini per una relativa approvazione.

Prima della riforma del condominio avvenuta con la Legge 220/2012, il rendiconto condominiale di un determinato esercizio non richiedeva determinate forme, ma era sufficiente che la documentazione presentata dall’amministratore fosse idonea a far conoscere ai condòmini le varie uscite ed entrate.

Oggi, invece, dopo la legge di riforma il rendiconto deve contenere delle specifiche voci – riportate nell’articolo 1130-bis del codice civile – al fine di assicurare maggiore trasparenza nella gestione contabile del condominio. Nonostante ciò, il rendiconto condominiale non deve seguire delle rigorose regole, come invece accade con i bilanci di società. Il legislatore ha deciso proprio per questo motivo di chiamarlo “rendiconto” piuttosto che “Bilancio”.

Secondo quanto previsto dall’articolo del Codice Civile, il rendiconto oggi deve necessariamente contenere le varie voci di entrata ed uscita, la situazione patrimoniale, il riparto delle quote e la nota sintetica esplicativa.

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Le voci di entrata e di uscita all’interno del Rendiconto Condominiale – la differenza tra principio di competenza e principio di cassa

Nel riportare le varie voci di uscita e di entrata, che rappresentano le relative spese (uscite) ed incassi (entrate) che ci sono stati durante l’anno, l’amministratore può adottare due diversi principi, i quali però possono far sorgere alcuni dubbi da parte di chi legge il rendiconto. Questi sono il “principio di cassa” e il “principio di competenza“.

Il principio di competenza impone che tutte le uscite ed entrate vengano imputate al relativo periodo di riferimento. In questo modo non si considera quando effettivamente è avvenuto l’effettivo esborso o introito, ma ciò che è rilevante è appunto il periodo amministrativo di competenza. Ad esempio, la bolletta della luce del periodo di Novembre – Dicembre 2016, se pagata nel 2017 verrà comunque inserita nella competenza 2016.

Il principio di cassa è invece molto più semplice, in quanto i relativi costi o contributi vengono rilevati in contabilità quando si manifestano sotto l’aspetto monetario.

La scelta del primo o del secondo principio è a completa discrezione dell’amministratore, in quanto né il Codice Civile né la Giurisprudenza sono mai intervenuti per privilegiare uno piuttosto che l’altro. Nelle prassi più comuni diversi amministratori applicano il principio di competenza, anche se talvolta danno luogo ad un’unione fra i due principi.

Gli “Altri Redditi”

Nella ripartizione delle entrate è opportuna fare una piccola precisazione sulla voce “Altri Redditi“. Questa comprende tutte le entrate “straordinarie” che provengono al di fuori del condominio e quindi non dalle tasche dei singoli condòmini. Si trattano, ad esempio, degli incassi derivanti dal fitto della casa del portiere. Tale distinzione è importante per non confondere i vari introiti, in modo anche di individuarli facilmente nelle dovute dichiarazioni fiscali

La Situazione Patrimoniale

Altro elemento fondamentale che deve contenere il rendiconto del condominio previsto dall’art. 1130-bis c.c. è la situazione patrimoniale.

Molti però confondono la Situazione Patrimoniale con lo Stato Patrimoniale. Anche se i due sembrano essere la stessa cosa, in realtà si trattano di due elementi contabili diversi.

Lo Stato Patrimoniale, infatti, ai sensi dell’art. 2424 c.c. comma 1 del codice civile, è elemento essenziale abbastanza complesso del bilancio societario che deve riportare diverse voci contabili.

La Situazione Patrimoniale nel rendiconto del condominio è invece un documento che «fotografa» la situazione di fine esercizio, riportando semplicemente quelle che sono le Attività (Crediti) e le Passività (Debiti) del Condominio ad una determinata data. A titolo di esempio le attività sono i crediti verso i condòmini, mentre le passività sono i debiti verso i terzi fornitori o il TFR dipendenti. Nella Situazione Patrimoniale, inoltre, vengono riportate anche le voci relative ai vari fondi (TFR o Fondo Cassa).

Purtroppo alcuni amministratori preferiscono non esporre nel rendiconto la Situazione patrimoniale, perché ritenuta di difficile interpretazione da parte dei condomini. Una pratica assolutamente da non approvare, perché così facendo non si fornisce alcuna possibilità di comprensione della quadratura dei conti.

La Nota Sintetica Esplicativa

Infine, come ultimo documento troviamo la Nota Sintetica Esplicativa. Si tratta di un semplice documento redatto dall’amministratore con in fine di spiegare in modo sintetico il rendiconto, specificando alcune voci e sintetizzando il suo contenuto. Inoltre, vengono riportate anche tutti i rapporti con i fornitori e le azioni legali in corso.

Rendiconto Condominiale – quando deve essere presentato

Una volta analizzato il contenuto del rendiconto, è opportuno capire quando questo deve essere presentato e come questo deve essere approvato dall’assemblea condominiale.

L’articolo 1130 comma 1 n. 11 del Codice Civile prevede che l’amministratore ha l’obbligo di redigere il rendiconto condominiale annuale. Se non dovesse essere rispettato tale obbligo, l’amministratore potrebbe essere revocato per legge tramite ricorso all’Autorità Giudiziaria anche da parte di un solo condomino , ai sensi dell’art. 1129 c.c.

Una volta redatto il rendiconto, questo deve essere poi presentato entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio di riferimento ai condomini, in modo che questi possano procedere all’approvazione. Solitamente l’approvazione del rendiconto comporta anche una conferma della carica dell’amministratore.

Rendiconto – quale maggioranza dell’assemblea per l’approvazione?

Secondo quanto recita l’art. 1130-bis del Codice Civile, il rendiconto condominiale deve essere approvato con la stessa maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore, la quale sarebbe quella prevista dall’art. 1136 c.c. secondo comma, con la maggioranza dei presenti e un numero favorevoli di voti che raggiunga i 500 millesimi.

È opportuno osservare che l’assemblea è libera di approvare (o meno) il rendiconto, così come è libera di nominare un nuovo amministratore in sostituzione di quello vecchio, senza aver approvato i rendiconti dell’amministratore uscente.

Oltre a tutti i vincoli in precedenza indicati, l’art. 1130 bis prevede anche la nomina (facoltativa) di un comitato di proprietari con funzioni consultive e di controllo dell’operato dell’amministratore. Lo stesso articolo prevede anche lo possibilità da parte dei condòmini di poter richiedere, in qualsiasi momento, i giustificativi delle spese che sono state affrontate durante l’esercizio, in modo da garantire una maggiore trasparenza dell’operato dell’amministratore.

Rendiconto Condominiale – Cosa succede non è completo?

La riforma del condominio ha introdotto tutte le formalità che abbiamo appena elencato per un motivo ben preciso: garantire la trasparenza nell’operato dell’amministratore. Ciò significa, quindi, che il rendiconto condominiale deve rispettare necessariamente quanto previsto dal legislatore, riportando tutte le voci di spesa e risultando quindi “completo” sotto il punto di vista legale.

Nel caso in cui questo, seppur redatto in modo chiaro, non dovesse risultare completo, l’amministratore può essere revocato per fondati sospetti di gravi irregolarità. È quanto ha stabilito il Tribunale di Messina, chiamato a decidere sulla revoca giudiziaria del mandato richiesta da un condomino, il quale ha affermato che “costituisce grave irregolarità, tale da determinare la revoca dell’incarico, il comportamento dell’amministratore di condominio che omette o trascura o ritarda per lungo tempo la presentazione del rendiconto della gestione, anche se limitatamente a singoli aspetti o settori o parti di essa (ad esempio, per consumi di acqua)” (Trib. Messina 15 novembre 2011).

Il Rendiconto Preventivo – le differenze con il Consuntivo (significato)

È opportuno infine fare una breve distinzione tra Rendiconto Consuntivo e Rendiconto Preventivo. Quest’ultimo si differenzia dal primo per il fatto che prevede, per l’appunto, le possibili spese ordinarie che deve affrontare il condominio durante l’esercizio.

L’amministratore infatti a fine anno dovrà presentare sia il consuntivo, riportante tutte le varie attività che si sono svolte durante l’anno concluso, sia il preventivo che da una previsione delle spese che si dovranno affrontare nel nuovo anno.

Sottoscrizione e firma del rendiconto condominiale

Tutti questi documenti devono essere firmati dall’amministratore. Non è possibile, infatti, presentare documenti non sottoscritti in assemblea, sia per evitare che un domani una delle pagine possa essere “sostituita”, sia per responsabilizzare l’amministratore. L’amministratore con la firma si assume la responsabilità della veridicità dei datti da lui forniti (e della gestione del condominio).

Esempio di Rendiconto Condominiale Excel

Dopo aver spiegato attentamente come deve essere redatto un rendiconto condominiale, utile sia per chi deve redigerlo che per chi deve imparare a leggerlo, di seguito potrete trovare un esempio scaricabile in formato Excel di Rendiconto Consuntivo

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