Regolamento condominiale 2017: divieti, obblighi e novità

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Quando si parla di condomini, viene subito in mente la scena del film di Fantozzi, dove gli inquilini se ne dicono di tutti i colori e si scannano senza pietà. Per fortuna, nella realtà non avviene proprio questo, a parte qualche lite furibonda di tanto in tanto. E ciò soprattutto grazie all’esistenza del Regolamento condominiale. Il quale è un atto che si rende obbligatorio laddove il numero di condomini è superiore a 10.

Il regolamento condominiale contiene le norma riguardanti l’uso di tutti quegli elementi che gli inquilini devono utilizzare in comune. Esistono però due tipi di regolamento condominiale:

  • Tipo assembleare: che viene deliberato dall’assemblea condominiale
  • Tipo contrattuale: che viene invece predisposto dal costruttore dell’immobile, e allegato appositamente agli atti d’acquisto dell’immobile. Tuttavia, può anche essere approvato e sottoscritto dagli stessi condomini all’unanimità.

La differenza sostanziale tra le due tipologie è che se il primo è diciamo più democratico e viene deliberato dagli stessi condomini, il secondo tipo è già predisposto e viene accettato contestualmente con l’acquisto della casa. Inoltre, può essere modificato solo all’unanimità da tutti i proprietari. Anche il mancato rispetto del regolamento condominiale comporta delle sanzioni, che partono dai 200 euro per arrivare agli 800. Quanto incassato dalle sanzioni non sarà ovviamente intascato dall’amministratore (o almeno si spera), ma confluirà in un fondo per le spese ordinarie.

Vediamo di seguito tutti gli elementi che concorrono a formare un regolamento condominiale.

Regolamento condominiale: quali sono gli obblighi e i divieti

Il regolamento condominiale regola diversi aspetti della vita in un condominio, al fine di renderla la più pacifica possibile e rispettosa dei diritti degli altri. Ad esempio, ci sono condomini che vietano di giocare a pallone nel cortile, altri di avere animali domestici (anche se ormai è sempre più raro), altri l’uso di barbecue su balconi e terrazzi, il divieto di parcheggiare la propria bicicletta o motocicletta nel cortile o dinanzi al portone. E così via. Va poi detto che il regolamento condominiale dovrebbe indicare espressamente che all’interno dell’edificio possa essere realizzato un bed & breakfast, un affittacamere o un ufficio professionale. Se poi lo si vuole ammettere ex-post, allora occorrerà una delibera condominiale.

Per quanto concerne gli obblighi condominiali, troviamo:

  • far entrare in casa propria l’amministratore per eventuali constatazioni e ai fini manutentori
  • rendere noto l’Amministratore di opere e di lavori che si andranno ad effettuare nei locali di proprietà prima che essi iniziano
  • informare l’Amministratore se si vuole vendere la propria casa di proprietà
  • qualora ci si allontani di casa per un periodo medio o lungo, chiudere le prese d’acqua e di energia elettrica. Onde evitare problemi che possano ricadere anche sugli altri condomini. In caso di assenza per un lungo lasso di tempo, il proprietario ha l’obbligo di indicare all’amministratore il recapito di chi detiene le chiavi dell’appartamento; così da poterlo contattare per la concessione delle stesse in caso di necessità.

Altri divieti contenuti nel regolamento condominiale:

  • viene proibito l’utilizzo delle abitazioni che vanno contro il decoro o il buon costume del condominio (si pensi ad esempio all’uso del locale per realizzare case di tolleranza, sale disco, ecc.)
  • viene proibita la realizzazione di opere che alterino l’aspetto architettonico del condominio (come può avvenire fuori ai balconi o sui terrazzi)
  • è vietata qualunque modifica strutturale che non sia stata approvata dall’assemblea
  • viene vietato il possesso nella propria abitazione di oggetti che abbiano un peso superiore alla portata dei solai, così da evitare pericolosi crolli o indebolimento dell’edificio
  • non è possibile occupare spazi comuni condominiali neanche mediante costruzioni di tipo provvisorio, tranne ovviamente in quei casi in cui i lavori edili siano necessari
  • sui parapetti dei balconi e sui davanzali delle finestre non si possono tenere vasi o piante, salvo il caso in cui non siano tenute tramite fissi in ferro che li rendano più sicuri
  • si fa divieto di chiudere, anche solo parzialmente, balconi e terrazze dell’edificio
  • vietatosi vieta di recare disturbo agli altri condomini nelle ore di riposo diurno (in genere 14-16) e notturno (in genere dalle 00 alle 7)
  • vietato gettare nei tombini e negli scarichi quei materiali che potrebbero ingombrare le tubazioni. Qualunque costo per la riparazione dello stesso sarà a carico di chi ha creato il danno
  • si vieta di gettare acqua da finestre e balconi.

Regolamento condominiale: cosa prevede per animali domestici

Gli animali domestici possono creare problemi a parte. Ad esempio, se abbaiano spesso, perdono pelo, si intrufolano nelle case altrui, fanno i bisogni negli spazi pubblici o dal balcone, ecc. Occorre però dire che non esistono leggi che vietino il loro ingresso all’interno degli spazi condominiali. Stesso dicasi per il fatto che non ci sono leggi che vietino l’accesso all’animale domestico agli spazi comuni condominiali. Anzi, se viene deliberato qualcosa del genere, essa può essere impugnata e presentata davanti al Giudice di Pace entro 30 giorni. Il ricorso va presentato tramite lettera in carta libera e una copia della delibera.

Come vietare l’utilizzo di un animale domestico in un condominio? L’unico modo per farlo è in sede di locazione, tramite contratto tra locatore e locatario. Ma, appunto, non può riguardare il condominio

Ci sono dei casi in cui però si è passibili di reclamo; si tratta di disturbo dell’igiene e rumori molesti che possono portare ad una sanzione amministrativa e al risarcimento di chi ha subito eventuali danni. È molto raro invece che si arrivi all’allontanamento dell’animale. Riguardo al rumore molesto del cane, può essere sanzionato nel momento in cui:

è di tipo continuato: quando il cane abbaia occasionalmente, non può considerarsi un fatto molesto, qual è invece l’abbaiare insistente, continuo e violento. Può rendersi necessaria anche la testimonianza di altri condomini davanti a un giudice

causa problemi psico-fisici a uno o più condomini: il suo abbaiare spesso può essere anche passabile di denuncia quando genera un rumore in grado di creare una patologia di tipo psicologica o fisica ad uno o più condomini

Ma c’è anche una sanzione per difendere l’animale domestico stesso: contro il condomino che lascia per molto tempo l’animale domestico da solo, con l’accusa di omessa custodia.

Rumori condominiali: cosa dice la legge

Oggetto di disputa più comune all’interno di un condominio sono i rumori molesti. Il codice civile punta a sanzionare solo i cosiddetti rumori intollerabili. Sarà poi un giudice a stabilire caso per caso se sanzionare o meno la fattispecie. Vengono pertanto omessi elementi come gli orari in cui rispettare il silenzio, durante le quali è possibile fare le pulizie domestiche, far iniziare alle ditte preposte i lavori, la stessa soglia di decibel a partire dalla quale il rumore è da considerarsi intollerabile, la soglia del volume con la quale poter ascoltare la Tv o lo stereo, ecc.

Sono valutazioni che spetteranno al giudice caso per caso, il quale terrà conto di questi elementi:

  • la destinazione dell’immobile: se il locale è destinato ad attività commerciale, la soglia della tollerabilità del rumore diventa più elevata, al fine di non pregiudicare la loro attività (un opificio, una palestra, una scuola di danza)
  • dove si trova l’immobile: se l’abitazione è già collocata in una zona molto trafficata e quindi già patisce un elevato rumore ambientale, allora la soglia di tollerabilità si alza giacché i rumori di fondo coprono quelli accusati di essere molesti. Diverso il discorso se la casa si trova in una zona di periferia, residenziale o di campagna, collocata insomma in un’area molto più silenziata. In questo caso il rumore diventa subito molesto
  • immobile isolato: alcune case sono più vecchie di altre e pertanto costruite con sistemi di isolamento acustico più scadenti. Dovrà essere chi vi abita a stare attento a non molestare gli altri condomini. Sebbene la differenza tra costruzione nuova o vecchia non sempre va verso questa direzione. Infatti, molti vecchi edifici hanno pareti molto più spesse dei moderni, garantendo pertanto un maggiore “schermo”
  • fasce orarie dei rumori: il rumore può essere tollerabile se prodotto in un orario della giornata e intollerabile in un altro. Si pensi ad una Tv o radio accesi ad alto volume a mezzogiorno rispetto alla notte.

Il regolamento condominiale può comunque stabilire orari specifici contro i rumori molesti, ad esempio per i lavori di ristrutturazione o per suonare gli strumenti musicali. E ancora, indicare delle precise fasce orarie “di silenzio”, durante le quali sarebbe vietato produrre qualsiasi tipo di rumore, anche quelli tollerabili secondo il codice civile (ovviamente senza esagerare, come vietare di camminare o guardare la televisione a basso volume). Nelle altre fasce orarie resterebbe invece il limite generale del codice civile contro i rumori intollerabili.

Quando è possibile denunciare per i rumori condominiali molesti

Non sempre il rumore molesto del vicino è passibile di denuncia o querela. Infatti, solo quando il rumore viene percepito da tutto il circondario scatta il reato di disturbo del riposo delle persone. E quindi è consentito telefonare le forze dell’ordine. Insomma, il fastidio deve essere infierito alla collettività e non ad un singolo condomino. Che magari potrebbe essere poco tollerabile o avercela a prescindere con chi fa rumore. Come può difendersi allora il condomino disturbato? Mediante una lettera di diffida per l’interruzione di rumori molesti. La quale, se non sortisce effetto, può comportare una causa civile vera e propria per avere il risarcimento del danno.

L’amministratore di condominio è tenuto ad intervenire solo per le infrazioni che riguardano le regole condominiali, e non per altri casi.

Come funziona causa civile contro rumori molesti condominiali

Il diritto di agire in giudizio contro i rumori molesti condominiali non va in prescrizione, ma può essere intentata anche dopo anni di sopportazione e comportamento scorretto reiterato. La causa può essere avviata anche dagli affittuari, inquilini, comodatari. Ovvero, da persone diverse dal proprietario. Inoltre, i rumori molesti condominiali possono essere una giusta causa utilizzata dall’inquilino per recedere il contratto di affitto. Non occorreranno prove foniche (quali ad esempio la registrazione dei rumori o una consulenza fonografica), bensì la testimonianza dei vicini come prova.

La causa viene portata avanti per ottenere il risarcimento del danno ed inibire il condomino molesto a proseguire i rumori. Costringendolo ad esempio a insonorizzare l’appartamento. La Cassazione ha affermato che in materia di immissioni e i rumori molesti superano la normale tollerabilità, il danneggiato ha diritto ad un risarcimento. Per la Suprema Corte, le immissioni eccessivamente rumorose che eccedono la soglia della normale tollerabilità, possono provocare una compromissione dell’equilibrio psicofisico del soggetto che viene in maniera ripetuta esposto ad a esse. Ci fu ad esempio un caso dove la Corte di Cassazione ha condannato una discoteca a risarcire i vicini con 10mila euro a testa. Può altresì ordinare la cessazione dei rumori oppure la riduzione degli stessi ad esempio con insonorizzatori.

Regolamento condominiale: cosa accade in caso di mancato o ritardato pagamento quote

Le quote condominiali sono stabilite in base al numero di condomini e le dimensioni dell’appartamento e vanno versate mensilmente, eventualmente maggiorate in caso di lavori. In caso di mancato o ritardato pagamento, anche solo in parte, di tali quote, così come l’importo

eventualmente dovuto a conguaglio, saranno dovuti gli interessi convenzionali di una percentuale annua. In caso di reiterato ritardo nel pagamento delle spese condominiali, l’Amministratore può avviare una azione giudiziaria nei confronti dei condomini morosi, arrivando fino alla sospensione, nei confronti degli stessi, dell’utilizzo di servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Occorre poi specificare che le eventuali spese sostenute per il distacco dell’utenza e per il successivo ripristino, sono a carico dello stesso condomino che è in difetto. Come previsto dal Codice Civile, l’Amministratore può ottenere, a carico dello stesso, decreto di ingiunzione subito esecutiva malgrado l’opposizione.

Regolamento condominiale: cosa cambia dopo riforma 2012

Le disposizioni riguardanti il condominio erano risalenti sostanzialmente al 1942 e necessitavano pertanto di una riforma. Tra le maggiori novità occorre segnalare:

  • l’estensione anche ai grandi condomini della disciplina codicistica sul condominio
  • il riconoscimento del diritto del singolo condòmino di potersi staccare dal riscaldamento centralizzato
  • la previsione di un quorum meno impegnativo per deliberare le innovazioni volte a valorizzare e ammodernare l’edificio
  • le nuove disposizioni riguardanti la figura dell’amministratore
  • la nuova disciplina più precisa per quanto concerne la convocazione dell’assemblea condominiale e il rendiconto annuale
  • l’impossibilità di vietare di tenere animali domestici
  • il rafforzamento dell’azione contro i condomini morosi e l’introduzione del beneficio della preventiva escussione dei condomini inadempienti.

Riguardo ai supercondomini, ritenendo tali i grandi edifici (alveari), la novità conferma la posizione dei giudici riguardanti i grandi complessi edilizi sorti soprattutto nel dopoguerra per soddisfare la fame di case dell’epoca. E distinti in diversi corpi di fabbrica dotati di autonomia strutturale, ma accomunati dagli stessi servizi riguardanti tutto il complesso.

La riforma del condominio ha nuovamente compreso tra le parti comuni elementi quali pilastri e le travi portanti, sottotetti destinati all’uso comune. Ancora, ricomprende tra le parti comuni anche le aree destinate a parcheggio. Tra le novità, anche il fatto che le innovazioni volte alla realizzazione di parcheggi pertinenziali richiede la maggioranza degli intervenuti nell’assemblea condominiale, nonché almeno la metà del valore dell’edificio, al posto di quanto previsto prima; ovvero la maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Sono ricompresi espressamente tra le parti comuni gli impianti per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo – pure via cavo o satellite – ed i relativi collegamenti. Anche in questo caso, le innovazioni vanno approvate con la maggioranza degli intervenuti ad almeno la metà del valore dell’edificio. Ai singoli condomini è data facoltà di installare impianti esclusivi in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni ed alle unità immobiliari di proprietà individuale, e preservando, in ogni caso, sempre il decoro architettonico dell’edificio.

Per effetto della riforma condominiale del 2015, singoli condomini non possono rinunciare ai propri diritti sulle parti comuni. Ma all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, qualora non causino particolari squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri. Resteranno comunque obbligati al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria ed ordinaria dell’impianto. Riguardo all’installazione di un impianto di videosorveglianza per opera di un singolo condomino, può essere autorizzato previo raggiungimento della maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.

Una importante novità della riforma del regolamento condominiale riguarda l’amministratore: tale incarico può essere ricoperto anche da società di capitali. L’amministratore può essere revocato sia dall’assemblea che dall’autorità giudiziaria. Le cause possono essere gravi irregolarità fiscali o mancata ottemperanza all’apertura ed utilizzazione di un conto corrente condominiale. Ormai obbligatorio. L’autorità giudiziaria interviene su ricorso di ciascun condòmino, se non presenta il conto della propria gestione. L’amministratore, da parte sua, può comminare sanzioni che vanno dai 200 agli 800 euro. Ha il diritto/dovere di controllare l’esecuzione dei lavori da parte dei condomini, al fine di verificare se tutto sia svolto nel rispetto delle regole condominiali. Ancora, l’Amministratore è obbligato a provvedere alla riscossione forzosa delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. Su richiesta dell’assemblea, può essere tenuto ad aprire un sito internet del condominio.

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