Quali sono le spese del mutuo?

La richiesta di un mutuo ipotecario per comprare, ristrutturare o costruire casa rappresenta una tappa quasi obbligata per tutti coloro che non dispongono del capitale sufficiente. Per richiedere il finanziamento è necessario compilare un modulo predisposto dall’ente erogatore, la cosiddetta domanda di mutuo. Su questo modello è necessario indicare: i dati riguardanti il finanziamento (importo richiesto, tasso e durata); i dati personali del cliente o dei clienti (dati anagrafici, persone a carico, occupazione, reddito, dichiarazione di non avere altri debiti); i dati riguardanti l’immobile (descrizione dell’immobile stesso e delle pertinenze, valore dell’immobile). Una volta ricevuto questo documento, l’ente finanziatore, procede con una prima analisi di fattibilità e valuta tre aspetti fondamentali: rapporto tra il mutuo richiesto e il reddito del richiedente; rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile; esistenza di garanzie supplementari (garante o fideiussore). Una volta superata la fase preliminare di fattibilità verrà richiesto al cliente di consegnare la documentazione necessaria e verrà deliberato il finanziamento.

 

Le spese del mutuo, implicite ed esplicite

E così ha inizio il pagamento del mutuo. Ma quali sono le spese del mutuo?
Innanzitutto c’è il TAN, il tasso annuo nominale, che è pari alla somma del parametro di mercato (IRS, Euribor, tasso BCE) più lo spread applicato dall’ente finanziatore. Poi troviamo le spese di istruttoria, l’insieme delle pratiche e delle formalità richieste per la concessione e l’erogazione del mutuo, e le spese della perizia, ovvero la relazione di un tecnico che attesta il valore dell’immobile da ipotecare per concedere il finanziamento. A questi costi, vanno aggiunte le spese per l’invio degli avvisi di scadenza rata e delle comunicazioni di legge: il Testo Unico Bancario, nei contratti di durata, stabilisce infatti che l’istituto di credito debba inviare al mutuatario un rendiconto riepilogativo delle condizioni del finanziamento almeno una volta all’anno e comunque ogni volta che si verifichino delle variazioni.
Il contratto di mutuo è inoltre soggetto all’imposta sostitutiva (invece dell’imposta di registro, ipotecaria, catastale e delle tasse sulle concessioni governative) nella misura dello 0,25% del finanziamento concesso per la prima casa o del 2% per la seconda casa. Questa imposta viene trattenuta direttamente dall’ente finanziatore, al momento dell’erogazione del mutuo.
E non è finita qui. C’è infatti da pagare il tasso di preammortamento (periodo che intercorre tra l’erogazione del mutuo e l’inizio del piano di ammortamento vero e proprio), una rata composta da soli interessi e non da quota capitale (da sottolineare in proposito che il capitale residuo del mutuo comincia a ridursi solo a partire dalla prima rata di ammortamento).
In caso di ritardato pagamento rispetto alla scadenza prevista nel piano di ammortamento, dovrà poi essere applicato il tasso di mora. Da tenere inoltre presente le spese notarili e, se il mutuo viene stipulato grazie all’intervento di un mediatore creditizio o di un agente in attività finanziaria, la commissione d’intermediazione. Ultime spese da considerare, quelle relative al conto corrente (spese di gestione e bollo): spesso, infatti, la banca obbliga il mutuatario, per concedergli il finanziamento, ad aprire un conto corrente presso di lei.

 

Assicurazioni connesse ai mutui

Capitolo a parte riguarda le assicurazioni. Sulla base delle disposizioni della Banca d’Italia, la casa su cui viene iscritta l’ipoteca deve essere assicurata contro il rischio incendio e scoppio. Inoltre, in molti casi, gli enti finanziatori vincolano l’erogazione del mutuo alla stipula di un’assicurazione vita a copertura del rischio di credito. La polizza garantisce la copertura del debito residuo nel caso il cui il mutuatario muoia, abbia un’invalidità permanente e, in alcuni casi, perda il lavoro.

 

Il TAEG

Abbiamo visto che le spese di mutuo sono molte. Risulta quindi molto difficile valutare il peso effettivo del finanziamento e fare un corretto confronto tra le varie proposte presenti sul mercato. Ma, a questo scopo, ci viene in aiuto il TAEG, Tasso annuo effettivo globale, calcolato tenendo conto di interessi, spese bancarie, spese di perizia e di istruttoria, spese assicurative obbligatorie o comunque necessarie per l’ottenimento del mutuo alle condizioni pubblicizzate, imposta sostitutiva. Il TAEG indica quindi il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull’ammontare del finanziamento concesso.
Rimangono fuori dal calcolo del TAEG gli interessi di preammortamento, le spese notarili e, in caso di pagamenti in ritardo, gli interessi di mora.