Quali sono le parole chiave in un contratto di mutuo?

Quando si desidera comprare, ristrutturare o costruire casa e non si dispone del capitale sufficiente, ci si trova costretti a richiedere un mutuo ipotecario. Leggere un contratto di mutuo può essere a volte complicato in quanto termini tecnici e acronimi la fanno da padroni. Per comprendere meglio la materia, abbiamo quindi deciso di schematizzare i concetti più comuni.

 

Accollo – si tratta di un modo per trasferire il debito tra due soggetti distinti; l’acquirente dell’immobile può quindi sostituirsi al venditore nell’obbligo di pagare le rate del mutuo all’ente finanziatore.

Ammortamento – è un altro modo di riferirsi al pagamento; il piano di ammortamento allegato al contratto descrive con precisione il numero, la composizione e la scadenza delle rate che devono essere pagate dal mutuatario.

ESIS (European Standardised Information Sheet) – modulo che riproduce l’offerta che la banca propone sulla base delle condizioni di mercato vigenti alla data della richiesta.

Euribor (Euro Interbank Offered Rate) – si tratta del tassi dei prestiti interbancari in euro pubblicato periodicamente dai giornali finanziari.

IEBCC (Informazioni Europee di Base per il Credito ai Consumatori), chiamati anche EBIC (European Basic Information Consumer Credit) o SECCI (Standard European Consumer Credit Information) – modello che riassume tutte le informazioni precontrattuali.

Importo finanziabile – ovvero la somma massima che l’ente erogatore è disposta a pagare per finanziare l’acquisto di un immobile; si va dal 70% al 100% del prezzo richiesto dal venditore o dal valore della perizia.

Imposta sostitutiva – imposta che si applica in percentuale sulla somma erogata e sostituisce le ordinarie imposte di registro e ipotecarie.

Ipoteca – dà diritto al creditore di soddisfarsi con preferenza rispetto agli altri creditori sul ricavato della vendita all’asta del bene ipotecato. Il diritto di ipoteca segue l’immobile anche se viene venduto dal debitore a un soggetto terzo. L’ente erogatore, per concedere il mutuo, richiede un’ipoteca di primo grado sull’immobile.

IRS (Interest Rate Swap) – il costo che l’ente finanziatore deve sostenere per coprirsi dal rischio di un aumento dei tassi o di un valore utilizzato dagli istituti di credito per calcolare l’offerta a tasso fisso.

ISC (Indicatore Sintetico di Costo) – indica il costo totale del finanziamento per il mutuatario.

Istruttoria – insieme delle pratiche e delle formalità necessarie a concedere ed erogare il mutuo.

Perizia – relazione di un tecnico che attesta il valore dell’immobile da ipotecare per concedere il mutuo.

Prefinanziamento – prestito concesso dalla banca per lo stesso ammontare del mutuo e per un periodo di tempo pari ai giorni che vanno dalla stipula del mutuo davanti al notaio all’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari.

Preammortamento – gli enti finanziatori calcolano le rate dei mutui in giorni fissi dell’anno: gli interessi maturati sul capitale tra l’erogazione e il pagamento della prima rata di rimborso vengono a questa sommati.

Quota capitale – capitale che deve essere restituito all’ente finanziatore.

Quota interessi – interessi di remunerazione del capitale ricevuto in prestito dall’ente erogatore.

Rinegoziazione – accordo per una modifica delle condizioni contrattuali del mutuo con la banca che lo ha erogato e con la quale si è stipulato il contratto di finanziamento.

SIC (Sistemi di Informazione Creditizia) – centrali rischi private.

Spread – ovvero la maggiorazione che l’ente erogatore aggiunge al tasso di riferimento (Euribor, Irs, etc.) per calcolare il tasso applicato al contratto di mutuo.

Surroga – trasferimento del contratto di mutuo esistente.

TAEG – Tasso annuo effettivo globale, indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull’ammontare del finanziamento concesso.

TAN – Tasso annuo nominale, pari alla somma del parametro di mercato (IRS, Euribor, tasso BCE) più lo spread.

Tasso fisso – deriva dalla somma di EurIRS e spread; con questo tipo di tasso la rata rimane fissa per tutto il periodo di rimborso del mutuo.

Tasso misto – consente di modificare, durante il piano di rimborso, il tipo di tasso applicato, da fisso a variabile e viceversa; solitamente questa operazione si può fare a scadenze predefinite (es. ogni 2, 3 o 5 anni).

Tasso variabile – somma tra l’Euribor e lo spread; con questo tipo di tasso l’importo muta da rata a rata (mensilmente, trimestralmente, semestralmente, etc.).

Tasso variabile con cap (ovvero “tetto massimo”) – permette di utilizzare il tasso variabile con la garanzia di avere un tetto massimo oltre il quale il tasso non potrà mai andare.

Tasso variabile a rata costante e durata variabile – unisce le caratteristiche del tasso variabile con quelle del tasso fisso: la rata è costante mentre cambia la durata del mutuo che si prolunga se i tassi d’interesse crescono e si contrae quando i tassi d’interesse diminuiscono. L’allungamento dei tempi non può comunque superare un tetto massimo previsto dal contratto.

Tasso variabile offset – consente di collegare il mutuo alla giacenza media del conto corrente aperto nella stessa banca e di ottenere una riduzione della quota di interessi.