Piano ammortamento mutuo: cos’è e come funziona

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Cos’è piano ammortamento mutuo? Come funziona piano ammortamento mutuo? Le statistiche ci dicono che il mercato immobiliare si sta riprendendo in quasi tutte le principali città italiane. Sebbene in modalità diverse. In alcune città sono in ripresa i bilocali, in altri i trilocali, in altri ancora entrambe le tipologie di appartamento. In alcune in centro, in altre nelle periferie in corso di riqualificazione, in altre ancora sul lungomare. Anche il mercato dei mutui sta risalendo la china. Acquistare una causa tramite un lungo mutuo è il sogno di tanti italiani. Ma in molti tra loro non prendono in considerazione il piano ammortamento mutuo.

Vediamo proprio in quest’articolo cos’è il piano ammortamento mutuo e come funziona.

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Sommario

Piano ammortamento mutuo cos’è

Il piano di ammortamento è appunto un piano dettagliato per la restituzione del capitale prestato da parte della banca più gli interessi maturati sul capitale. Mediante piano ammortamento mutuo viene quindi stabilita cifra totale, la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la cadenza delle (mensile, trimestrale, semestrale), i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata e il debito residuo. Le rate di un piano di ammortamento si compongono di 2 elementi basilari:

  • la quota capitale: vale a dire l’ammontare di denaro che abbiamo ricevuto per acquistare casa e suddiviso con la suddetta cadenza. Via via che tale importo viene restituito alla banca mediante la quota di capitale, il debito – definito anche per questo motivo capitale residuo – si ridurrà man mano.
  • la quota di interesse: riguarda gli interessi da pagare alla banca che ci ha prestato i soldi. Tale quota varia ad ogni rata in quanto il tasso di interesse viene applicato al capitale residuo del finanziamento, il quale si ridurrà via via nel corso del piano di ammortamento.

Cos’è piano ammortamento mutuo alla francese

Come il famoso bacio “alla francese”, esiste anche il piano ammortamento mutuo alla francese. Che risulta peraltro essere il più diffuso e utilizzato. Si caratterizza perché prevede rate costanti per tutto il periodo di rimborso, mentre ciò che varia è come si compone la rata. all’interno di questo piano ammortamento mutuo alla francese, la quota di capitale e quella di interessi hanno due pesi diversi in seno alla stessa rata. Quest’ultima infatti ha un peso maggiore nelle prime rate, diventando poi sempre più decrescente più si pagano le rate. Di contro, col passar del tempo, assume la porzione maggiore la parte relativa alla quota capitale, che quindi aumenta. Quando il piano di ammortamento mutuo termina, tutto il capitale prestato verrà restituito, compresi i relativi interessi maturati. Quindi, in sintesi, nel piano ammortamento mutuo alla francese la quota capitale è crescente, mentre la quota di interessi decrescente.

Bisogna però specificare che se si è scelto un tasso variabile da applicare al mutuo, gli eventuali rialzi dei tassi di interesse quando il piano sta finendo avranno un impatto poco rilevante. Ciò in quanto il debito residuo è basso e di conseguenza il tasso dovuto è poco “costoso”. Bisogna poi dire che la variazione della composizione rata in quota capitale-rata in quota interessi ha un suo peso anche sulle detrazioni fiscali. In maniera variabile anno per anno proprio perché gioco forza cambia il rapporto tra entrambe. La quota detraibile è quella che si riferisce alla quota interessi, che come abbiamo detto col tempo regredisce.

Perchè ha così successo nel nostro Paese? Poiché presenta il vantaggio di costituire un giusto compromesso tra una restituzione accelerata del capitale (che consentirebbe un risparmio negli interessi) e al contempo una rata sostenibile. Tuttavia, questo piano di ammortamento è stato anche accusato di anatocismo, vale a dire produrre interessi sugli interessi, poiché questi ultimi vengono capitalizzati. Alcuni esperti invece ritengono che ciò può succedere solo nel caso in cui una rata venga pagata in ritardo e quindi fa insorgere anche interessi di mora.

Piano ammortamento mutuo alla francese come funziona

Per capire come funziona il piano ammortamento del mutuo alla francese, prendiamo ad esempio un finanziamento di 100mila euro da restituire in 20 anni a rate mensili (quindi per un totale di 240 rate) ad un tasso del 2% con una rata costante di 505,88 euro. Nella prima, la quota di interessi sarà formata dall’interesse mensile calcolato sul capitale da restituire, che corrisponderà a 166,67 euro. La quota capitale sarà invece formata dai restanti 339,22 euro, sottratta al capitale iniziale per calcolare il capitale residuo: 100.000 –339,22= 99.660,78. Invece, la rata mensile successiva, che sarà sempre di 505,88 euro, avrà una quota interessi pari a € 166,10 giacché calcolati sul capitale residuo che ora corrisponde a 99.660,78 euro. La quota capitale sarà di 339,78 euro, data dalla differenza tra il valore della rata costante 505,88 euro e la quota interessi 166,10 euro, e sarà sottratta al capitale residuo (99.660,78 – 339,78= 99.321,00).

Si andrà avanti in questo modo fino alla 240ma rata, quando si estinguerà del tutto il capitale residuo e quindi ci sarà il rimborso completo del finanziamento ottenuto dalla banca.

Facciamo un altro esempio, quello di un mutuo di 30 mila euro da restituire in 10 anni a rate semestrali. Quindi 20 rate totali. Un tasso del 4%, con una rata costante di 1560 euro (31200 euro/20 rate). Nella prima rata la quota di interessi sarà rappresentata dall’interesse semestrale (2%) calcolato sul capitale da restituire (30 mila euro): sarà pertanto di 600 euro. I restanti 960 euro saranno la quota capitale, che verrà sottratta al capitale residuo (30 mila – 960 = 29040). La rata semestrale successiva, sempre di 1560 euro, avrà invece una quota interessi del 2% di 29040 (580,8 euro) e una quota capitale rappresentata dai restanti 979,2, i quali saranno sottratti al capitale residuo (29040-979,2=28060,8). Si procederà così per tutte le 20 rate, fino all’estinzione definitiva del prestito.

Piano ammortamento mutuo alla italiana

Sebbene in Italia il piano ammortamento mutuo più diffuso sia quello alla francese, che si caratterizzata per la sua rata costante, esiste anche uno all’italiana. Quest’ultimo si caratterizza per una quota di capitale costante. Cosa significa ciò? Che la rata via via risulta essere decrescente, così come il resto della quota degli interessi.

Per diversi esperti, comunque, la differenza tra piano di ammortamento del mutuo francese e quello definito all’italiana, ha solo una differenza concettuale. In quanto quello cosiddetto all’italiana vede la restituzione del finanziamento con quote capitale costanti, mentre a variare è la quota interessi. Per cui, alla fine del periodo, gli interessi pagati saranno minori rispetto a quello definito alla francese, complice la maggiore rapidità con cui viene restituito il capitale.

Altri tipi di piano ammortamento mutuo

I piani di ammortamento mutuo con un tasso variabile comprende rate in cui le quote capitale e interesse possono essere ricalcolate ad ogni variazione del tasso. O ancora, la quota capitale può essere calcolata al tasso di partenza, ricalcolando ogni volta però solo la quota interessi. E’ comunque consentito al cliente di optare per un piano a tasso variabile che fissi un tetto massimo al tasso di interesse (definito piano a tasso variabile con cap).

Altri piani di ammortamento del mutuo in circolazione prevedono rate crescenti o decrescenti, con quote di rimborso che possono crescere o ridursi nel tempo, in base al fatto che il mutuatario si aspetti di avere disponibilità economiche maggiori o ridotte con il trascorrere degli anni. Per chi vanta entrate costanti e sicure nel corso dell’anno, potrebbe invece optare per un piano di ammortamento libero, il quale si basa su una rateizzazione della sola quota di interesse, che lascia però al cliente la libertà di restituire la quota capitale quando lo desidera. Ovviamente, il tutto sempre in un lasso di tempo predefinito. Facendo sempre l’esempio di un mutuo decennale da 30mila euro, con un tasso del 2%, tale percentuale andrà rimborsata a rate ogni mese. Il capitale di 30mila euro sarà invece rimborsato, per esempio, fino al 20% nei primi 3 anni, fino al 60% entro i 5 anni, fino all’80% entro i 7 anni. Fino a completare tutta la restituzione totale del capitale al 100% quando finiscono i dieci anni.

Va anche menzionato il piano di ammortamento mutuo tedesco. Esso prevede delle rate costanti, tranne la prima. Essa sarà infatti solo formata dagli interessi e avrà un importo inferiore alle successive. Esse avranno un importo sempre uguale, ma il pagamento degli interessi si realizza in misura anticipata, vale a dire all’avvio del periodo in cui matureranno.

Infine, ci sono piani di ammortamento del mutuo estremamente flessibili i quali hanno sì una rata fissa, ma anche tasso e durata variabile. In questi piani, la natura della rata cambia costantemente al variare dei tassi, e il pagamento prosegue ad oltranza, fino a quando si saranno azzerate sia la quota capitale che quella interesse.

Piano ammortamento mutuo: meglio francese o all’italiana?

Dobbiamo innanzitutto dire che non esiste un piano più conveniente di un altro in termini assoluti, poiché pure se gli interessi corrisposti con il mutuo all’italiana sono minori di quello alla francese, occorrerà tenere presente pure la sostenibilità della rata stessa. Nel mutuo all’italiana la rata iniziale è pure più alta di quello alla francese, mentre via via si invertirà la situazione. Ecco che inciderà la scelta del mutuatario: dipende se per lui conviene o no affrontare una rata iniziale un po’ più alta o viceversa.

Piano ammortamento mutuo: nozioni generali

In generale, un piano di ammortamento può essere redatto sia dal creditore – si pensi appunto ai mutui erogati da banche o società di finanziamenti – sia dallo stesso debitore – nei casi degli studi di fattibilità di investimenti per i quali si richieda contribuzione, sovvenzionamento o altri tipi di sostegni finanziari ad enti pubblici o privati – e sia in sede di richiesta di erogazione, che in caso di rinegoziazione del rimborso. In caso di piano predisposto dal potenziale debitore, si rivela un importante indicatore della capacità di gestione nella valutazione preventiva della proposta di finanziamento.

Qualora sia redatto in concomitanza di una apertura di credito in conto corrente con garanzia ipotecaria, l’ordinaria movimentazione del conto corrente di corrispondenza da parte del debitore rende difficoltosa sia redigere che rispettare il piano di ammortamento.

Ma cosa contiene un piano di ammortamento? Qualora si tratti della restituzione di un debito già maturato, di un prestito, e in generale nei casi di erogazione di mutui o finanziamenti, un piano di ammortamento contiene dati molto simili nella sostanza, ma ciò che cambia sono i dettagli dei futuri pagamenti che spettano al creditore. Esso contiene l’imputazione di ogni rata a quota capitale e a quota interessi, il capitale che resta ad ogni pagamento avvenuto, le eventuali variazioni nel tempo (se previste) dei saggi e le modalità di capitalizzazione. Di solito per il fido non sono previsti piani di ammortamento, ma può esserne redatta una sorta (il cosiddetto piano di rientro) qualora versi in una grave sofferenza creditizia.

In caso di leasing, anche se si tratta formalmente di un tipo di negozio giuridico di natura diversa – si tratta infatti di una locazione finanziaria e non di un prestito – il prospetto dei pagamenti ha comunque la stessa funzione, tanto è vero che in un contratto con un tasso di tipo variabile, una variazione dell’indice di riferimento produrrà un corrispettivo come adeguamento canoni. A partire dall’anno 2002, nei contratti di locazione finanziaria deve essere indicato il tasso leasing; il quale viene definito come il tasso interno per cui attualizzando i flussi futuri viene eguagliato il flusso iniziale. Qualora il contratto di leasing venga riscattato anticipatamente, le rate residue e il prezzo di riscatto sono in genere attualizzate ad un tasso inferiore al tasso leasing. Altra caratteristica della locazione finanziaria, che la rende differente da una locazione operativa, è il fatto che sia presente un prezzo di riscatto del bene quando la locazione giunge al termine.

Qualora siano presenti tassi variabili nel corso del prestito – si pensi al caso di tassi indicizzati (vale a dire legati a valori futuri di indici o valute, soprattutto se straniere), il documento vale con precisione solo limitata ai periodi per i quali si abbia certezza di calcolo – solitamente le rate iniziali – ma viene comunque disposto e solitamente è cura del creditore ed interesse del debitore seguirne le corrette rettificazioni qualora si renda necessario in seguito. Nel caso del mutuo, il piano di ammortamento si distingue comunque dalla cartella di mutuo, che riporta il debito residuo netto del prestito ad ogni mensilità che scade e/o ad ogni rata prevista nel contratto di finanziamento. E che ne diventa a tutti gli effetti documento distinto.

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Piano di ammortamento mutuo: come funziona modifica

Il piano di ammortamento nel mutuo viene modificato solo qualora l’importo del debito (o il numero delle rate, se si tratta di prestito a rata fissa e durata variabile) si modifica rispetto a quanto inizialmente previsto, per quanto concerne l’importo di rata e/o il numero di rate. La cartella si spicca ad ogni scadenza di pagamento e contiene dati relativi al momento della scadenza della rata (si possono anche includere dati di portata incrementata per comodità di entrambi).

In genere un piano di ammortamento di un mutuo subisce modifiche quando il mutuo viene sospeso o è soggetto ad una rinegoziazione bilaterale. Nel primo caso, il piano di ammortamento si allunga in ragione del numero di mesi in corrispondenza dei quali il pagamento delle rate è stato sospeso. Nel secondo caso, può essere modificato non solo nella durata del piano stesso, ma pure, a discrezione della banca e comunque su richiesta del cliente che ha ottenuto il mutuo, per la tipologia di tasso applicato. Si pensi a quando si sceglie un tasso variabile in luogo di quello fisso e viceversa. Comunque, non è detto che un cliente ottenga la rinegoziazione del mutuo concessogli. A questo punto, al cliente resta la possibilità di surrogare il mutuo, ossia trasferirlo ad un’altra banca. Le attuali leggi prevedono che il trasferimento del mutuo tramite surroga, non deve prevedere costi aggiuntivi. Escludendo anche i costi per saldare la parcella del notaio.

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