Nuovo catasto edilizio urbano: tutte le novità

Di riforma del catasto si è parlato per anni ed è finalmente arrivata

Per anni si è parlato di revisione del sistema catastale, ormai obsoleto da tempo. L’aspetto più critico era dovuto al fatto che alla rendita catastale è legato il prelievo sul patrimonio immobiliare e, pertanto, una base imponibile datata produce delle iniquità. Mentre un sistema fiscale equo dovrebbe prelevare una quota proporzionale all’effettivo valore di quel bene. Su questa novità si è basata la recente riforma del catasto, al fine di attribuire a ciascuna unità immobiliare tanto il valore patrimoniale quanto la rendita catastale. Altra novità ha riguardato il meccanismo alla base della misura di consistenza di un immobile, che non dovrà più essere calcolata in vani, bensì in effettivi metri quadri di superficie. Un sistema molto più equo, giacché i metri quadri sanciscono la reale grandezza di uno stabile, non certo il numero dei suoi vani. Ma vediamo nel dettaglio il nuovo catasto edilizio urbano.

Nuovo catasto edilizio urbano: come cambia la rendita patrimoniale

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Finalmente è stato riformato l’obsoleto sistema catastale

L’effetto più importante dell’entrata in vigore del nuovo catasto edilizio urbano riguarda il valore patrimoniale di un immobile. Il quale sarà determinato a partire dal valore di mercato al metro quadro rilevato dall’Osservatorio del mercato immobiliare, sempre a seconda della tipologia di appartenenza del bene. A cui deve essere poi applicato un fattore correttivo in funzione della localizzazione e di alcune caratteristiche edilizie. Il valore che ne scaturisce dovrà infine essere moltiplicato per la superficie dell’immobile. La rendita catastale viene così stabilita a partire dai redditi da locazione medi, tenendo presente la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per destinazione catastale e ambito territoriale. Il valore ottenuto sarà a sua volta moltiplicato per la superficie dell’immobile, applicando ad esso le riduzioni corrispondenti alle spese sostenute per la manutenzione straordinaria, l’assicurazione e i costi di amministrazione.

Nuovo catasto edilizio urbano: differenze tra centro e periferie

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Una zona residenziale di Como

Come effetto di ciò si avrà un aumento deciso e generalizzato della base imponibile su cui saranno calcolate le imposte immobiliari. Ciò comporta anche una notevole differenza delle rendite tra il centro e le periferie. Nel primo caso, l’intervallo sarà compreso tra i valori quattro e sette, mentre in periferia prevale l’eterogeneità, frutto di una maggiore differenziazione delle caratteristiche degli immobili. Quanto alle seconde case, chi sarà colto da una maggiore rivalutazione non saranno tanto quelle localizzate nelle città cosiddette universitarie (ossia con un’alta presenza di sedi universitarie, che implica una maggiore domanda da parte di studenti), bensì nelle città che godono di una certa vocazione turistica.

Nuovo catasto edilizio urbano: l’esempio della Toscana

Prendiamo come campione la regione Toscana, la quale gode di un misto di diversi tipi di città. Per i suoi Comuni si è potuto calcolare l’effetto della riforma del catasto sulla rendita, mediante l’utilizzo della banca dati del catasto edilizio urbano. La differenza della rendita prima e dopo la riforma, è mediamente molto elevata, soprattutto nelle aree fortemente residenziali, per effetto della numerosa popolazione residente che da quella non stabile. Dove invece la forbice è abbastanza chiusa, e dunque il nuovo catasto urbano non ha sortito particolari cambiamenti nella valutazione della rendita, è la zona della Lunigiana, della Garfagnana, della Toscana interna e meridionale e delle aree appenniniche. Fatta eccezione delle zone a maggiore vocazione turistica.

Nuovo catasto edilizio urbano: vantaggi e svantaggi

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Un progetto edilizio

Il nuovo catasto edilizio urbano presenta dei vantaggi, come la succitata sostituzione dei vani catastali con i metri quadri e le nuove modalità di calcolo della rendita catastale. Tra gli svantaggi, va annoverato il fatto che l’applicazione delle novità potrebbero richiedere tempi molto lunghi (si calcola addirittura non meno di cinque anni). Pertanto, come criticano gli addetti ai lavori, non risolverebbe il nodo più preminente: quello dell’urgenza del cambiamento. Inoltre, servirà una fattiva collaborazione degli enti locali, altrimenti si rischia l’ennesimo fallimento. Ultimo punto, se è vero che si verificherà un aumento delle rendite, è anche vero che esso impatterà con l’invarianza dei gettiti. Ecco perché si rende necessario il fatto che gli effetti che potenzialmente potrebbero scaturire dalla riforma dovranno essere adeguatamente gestiti mediante valutazioni sulle possibili misure compensative.