Nuda proprietà: come fare un buon affare

In questi ultimi anni è tornato in auge l’istituto della nuda proprietà. Ma di cosa si tratta? E quali sono i vantaggi della nuda proprietà?

Cosa è la nuda proprietà

Per “nuda proprietà” si intende una modalità di acquisto molto particolare. Chi compra, in estrema sintesi, non entra in possesso di nulla. Semplicemente, deve aspettare. Nello specifico, deve aspettare che una persona muoia al più presto. Detta così, sembra di essere al cospetto di un qualcosa di illegale o immorale. E invece la nuda proprietà spesso fa felici tutti, chi compra e chi vende.

Come funziona la nuda proprietà

L’istituto della nuda proprietà è regolamentato dal codice civile (articolo 978-1020) e prevede l’acquisizione della proprietà “totale” (cioè, il possesso del bene di cui si è effettivamente nudi proprietari) solo quando l’usufruttario – molto banalmente l’ex proprietario – passa a miglior vita. Questi rimane in possesso della casa per il resto dei suoi giorni.

Perchè può essere conveniente la nuda proprietà

Cosa spinge l’acquirente a spendere del denaro per un qualcosa che avrà in un futuro, magari anche remoto? E’ semplice: la convenienza. Acquistare un immobile in nuda proprietà comporta un esborso che può essere anche del 75% inferiore al prezzo di mercato.

Da cosa dipende il costo della nuda proprietà

Il costo della nuda proprietà dipende da molti fattori. Come gli acquisti “normali” dipende dalla qualità del fabbricato, dalla zona etc. Ma dipende anche – e soprattutto – dall’età dell’usufruttuario. Più questi è anziano, maggiore sarà il prezzo della nuda proprietà. Il meccanismo che sta alla base di questa proporzione è intuibile: se chi vende la nuda proprietà è giovane, l’acquirente sarà costretto ad aspettare molto e l’affare rischia di diventare svantaggioso.

Diritti e doveri nella nuda proprietà

L’istituto della nuda proprietà è complesso perché vede la coesistenza di due proprietari “asimmetrici”. Tutti i diritti sono, se pur temporaneamente, appannaggio dell’usufruttuario. Ma lo sono anche i doveri. Sicché l’usufruttuario potrà considerare quell’immobile come sua proprietà fino a quando è in vita, quindi, volendo, può anche affittarlo a terzi e trarne profitto – senza per questo dividerlo con il “nudo proprietario”. L’usufruttuario, però, deve anche pagare le tasse. L’Imu e la Tari sono cosa sua.

Perchè la nuda proprietà ha successo

L’istituto della nuda proprietà sta ritornando alla ribalta a causa, tra le altre cose, degli effetti della crisi economica. Da un lato, un numero sempre maggiore di persone si è ritrovato senza reddito. Dall’altro, chi ha un po’ di capitale vuole investire perché, semplicemente, è il momento giusto: l’Italia è praticamente in deflazione, costa tutto meno, soprattutto gli immobili. Quindi, perché non fare l’affare?

La nuda proprietà è apprezzata – e in questo risulta particolarmente indicata – per fare il classico regalo al figlio: una casa. Si presume che i figli abbandonino la famiglia una volta trovato un lavoro e non appena compiuti i diciotto anni. Dunque, non c’è fretta.

Aspetti da valutare nella nuda proprietà

E’ proprio questo il nocciolo della questione: la necessità di avere pazienza (e quindi di non farsi prendere dalla fretta). Dopotutto, l’età e lo stato di salute dell’usufruttuario – caratteristiche in base al quale il perito stabilisce il valore della nuda proprietà – possono ingannare. E’ possibile che si sia acquistata una nuda proprietà con la prospettiva di godere della proprietà piena nel giro di pochi anni, e trovarsi invece ad aspettare anche qualche decennio. Ma può anche essere vero il contrario.

Un’altra questione riguarda il fisco. Acquistare in nuda proprietà è vantaggioso anche perché, dal punto di vista dei tributi, viene associata a una prima casa. L’imposta di registro è, a certe condizioni, pagabile con l’aliquota del 2%, mentre le imposte ipotecarie e catastale impongono un esborso di soli 50 euro ciascuna.