Mercato immobiliare favorevole a chi vende: le città dove il mercato va meglio

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E’ ormai risaputo che il mercato immobiliare da un po’ di anni vive una situazione di crollo dei prezzi. A cui occorre aggiungere anche i tassi al minimo. Una situazione che, ovviamente, favorisce chi deve acquistare una casa. Tuttavia, negli ultimi anni la congiuntura sta migliorando anche per chi deve vendere casa. L’altra faccia della medaglia immobiliare. Motivo?

Va da sé che diventa più facile trovare un acquirente e a dirlo sono le statistiche: nel primo semestre del 2017, stando ai dati diramati dall’Agenzia delle Entrate, le vendite di case sono aumentate a livello nazionale del 6%. Con tutte le grandi città, ad eccezione di Bologna che segna un -0,5%, che fanno registrare ottimi aumenti delle vendite. Prendendo le due città italiane più importanti, Milano e Roma, la crescita è stata rispettivamente dell’8,3% e del 7%.

Anche i tempi per arrivare ad un accordo tra le parti in causa, si è ridotto. Così come si sta limando lo sconto rispetto al prezzo di partenza con il quale si chiudono le operazioni di compravendita. Per quanto riguarda i mutui, invece, si sta registrando una flessione del 7,4 percento nei primi 8 mesi di quest’anno. Questo dato apparentemente negativo è dovuto all’esaurimento naturale delle richieste di surroga. Mentre, di contro, stanno aumentando le erogazioni di nuovi finanziamenti. I prezzi peraltro si stanno stabilizzando.

Vediamo di seguito le città dove è più facile vendere casa, utilizzando il consuntivo 2016 dell’Agenzia delle Entrate. Prendendo in considerazione le otto città italiane principali in aree con almeno 5mila abitanti. Orbene, si scoprirà che le zone dove si vende più facilmente casa, sono quelle che stanno vivendo processi di trasformazione.

Roma e Milano, i quartieri dove si vende più facilmente

Partendo dalle succitate Milano e Roma, si può dire che nella città meneghina il dato migliore lo registra l’area Ortles-Spadolini-Bazzi. Le cause vanno ricercate nella ormai ultradecennale riconversione dell’ex stabilimento Iveco, al quale si vanno affiancando la Fondazione Prada, il progetto terziario Symbiosis (Beni Stabili) e la conversione dello Scalo Ferroviario di Porta Romana.

Nella Capitale, invece, il risultato migliore è quello di Cinecittà Est, un’area semi-periferica realizzata tra gli anni ‘70 e ‘80. I prezzi di acquisto sono accessibili, e occorre aggiungere che negli ultimi anni si sono visti importanti interventi urbanistici migliorativi. Oltre al fatto che è ben servita dai mezzi pubblici e vicino al Raccordo anulare. Fatto non trascurabile nella caotica città romana. Il secondo quartiere di Roma è invece Ponte di Nona, anch’esso oggetto di una grande riconversione urbana, partita da una zona che va ricordato essere di origine agricola.

Una delle differenze sostanziali tra Roma e Milano per quanto riguarda la riqualificazione, è la presenza di campi incolti nella prima e di aree industriali nella seconda. Ma non solo. A Milano, ad esempio, il mercato del centro è molto più dinamico di quello di Roma, e le vendite in rapporto al patrimonio esistente sono più alte della media cittadina. Vale a dire 29 ogni mille, con punte di 33 a Brera, contro le 27,6 di media. A Roma invece la media è molto più bassa: 16 abitazioni ogni 1000, contro 21 ogni 1000 della città.

Mercato immobiliare: prospettive future

Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari, il meglio deve ancora venire: la ripresa del mercato immobiliare sarà ancora più evidente verso il termine del 2017, per poi consolidarsi l’anno dopo. Ma non è tutto oro il mattone che luccica.

Ci sono infatti 2 problemi da non trascurare secondo Breglia:

  1. La fiscalità che finisce per frenare gli acquisti per investimento, malgrado il fatto che siam dinanzi ad una domanda di locazione in crescita e disposta pure a pagare canoni crescenti
  2. Lo stock di invenduto, che rischia di portare a un eccesso di offerta.

A detta di Luca Dondi, direttore generale di Nomisma e responsabile dell’Osservatorio immobiliare dell’istituto, c’è invece un problema di bassa qualità dell’offerta che comunque ha difficoltà a trovare mercato, giacché una parte consistente di chi cerca casa, vale a dire 4 casi su 10, ha redditi familiari inferiori a 1.800 euro al mese. Peraltro, senza avere un lavoro fisso e un cospicuo risparmio accumulato, ottenere un mutuo anche con rate agevolate (tipo 500 euro al mese) rimane molto difficile. Le recenti riforme del mercato del lavoro hanno ulteriormente ridotto le garanzie per gli assunti, che si riversano poi sulle difficoltà a trovare banche disposte ad accendere un mutuo.

Mercato immobiliare: qual è l’andamento dei prezzi nelle principali città

Il rapporto sulle grandi città di Nomisma di luglio scorso, ha rilevato il trend di una lieve crescita dei prezzi delle case, confermata ora dalle analisi dell’Ufficio studi di Tecnocasa, una delle più importanti agenzie immobiliari italiane. Come sottolinea Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi del gruppo, l’Osservatorio sottolinea che i prezzi delle più importanti città italiane sono scesi nei primi sei mesi del 2017 dello 0,4%.

Si tratta del ribasso più contenuto registrato da quando è iniziata la crisi e che automaticamente porta a pensare che la stabilità sia vicina, così come l’aumento dei prezzi. Non a caso, a detta di Tecnocasa, la crisi ha avuto conseguenze pesantissime sui prezzi. Basta solo dire che dal 2008, anno di inizio della crisi immobiliare, le grandi città italiane hanno perso il 39,2%. Con il loro hinterland in perdita del 41,7% e i capoluoghi minori del 42,6%.

Le più importanti città italiane hanno fatto registrare quasi tutte dati positivi: Bologna (+1,1%), Milano (+1,0%), Napoli (+0,7%) e Verona (+0,5%). Roma registra un lieve calo, -0,7%, mentre più pesante è quello di Genova, che ha fatto registrare un -3,0% su base semestrale, diventando dell’8,3% su base annuale. Che diventa addirittura del 17,1% nel giro di 2 anni. Dice la sua però anche la città di Torino, con la zona Spina 3, che risulta essere il più esteso progetto di riqualificazione postindustriale della città. Il capoluogo piemontese era due anni fa addirittura al -7,0%, diventato poi lo scorso anno di -2,3% e nell’ultimo semestre di un -1%. Buona anche la ripresa di Palermo: il trend segna -3,0%, -1,8% e -0,6%. Si può parlare anche di crisi delle regioni più invidiate d’Italia, ossia Emilia Romagna e Toscana. Dato che l’altra grande città con un trend in negativo, oltre Bologna, è Firenze. Se due anni fa il mercato era a +1,9%, nell’ultimo anno è calato all’1,4%. Mentre nell’ultimo semestre è finito pure sotto zero (-0,2%).

In generale, negli anni della crisi, le zone centrali si sono difese meglio, oggi la contrazione si aggira intorno allo 0,8%, mentre nelle periferie è dell’1,1%. Dunque, nel primo semestre 2017 si conferma lo stesso trend del secondo semestre 2016.

Mercato immobiliare: la situazione nei vari quartieri

Non tutti i proprietari di casa hanno perso negli ultimi anni. Anzi, anche negli anni centrali della crisi, qualcuno ci ha guadagnato. A Milano, ad esempio, il quartiere con la maggiore rivalutazione, del 17%, è quello Tibaldi-San Gottardo. Il motivo è presto detto: la richiesta di immobili da investimento, visto che la zona si presta sia al turismo grazie alla vicinanza dei frequentatissimi (specie per i localini notturni) Navigli, sia al mercato studentesco, dato che vicino si trova la Bocconi.

Nella città meneghina, la componente investimento rappresenta il 25% delle operazioni, contro il 20% della media nazionale. Se si guarda alle periferie, si sono verificati decrementi a due cifre: in particolare si è deprezzata la periferia Nord, con Villapizzone che ha perso l’11,4% e la Comasina l’8,5%. Nella zona sud-est della città, invece, Ponte Lambro ha fatto registrare un -12%. A Roma invece la performance migliore, +5,6%, spetta ad una zona dove è consistente la presenza di piccoli edifici trasformati in residenze per turisti, il Castro Pretorio. Il turismo, è risaputo, gioca un ruolo fondamentale. E la capitale, malgrado tutti i problemi di questi anni, rappresenta ancora una città che “tira”. Il mercato della capitale si è dimostrato meno omogeneo rispetto a quello meneghino. Non a caso, in questi anni si sono avuti cali anche molto pesanti in aree residenziali di livello medio. Si pensi all’Eur, crollato addirittura su un -24% negli ultimi 3 anni.

A Torino sono solo tre i quartieri che registrano un dato positivo e sono tutti di livello medio alto. Pensiamo al caso di Corso Moncalieri e la zona precollinare, che ha fatto registrare un incremento del 14,3%. Di contro, però, occorre segnalare il tracollo di oltre il 30% registrato nella periferia a Barriera Milano. Peraltro, si tratta di un’area con prezzi bassissimi, che difficilmente supera i mille euro al metro. Napoli, invece, è tra le città principali d’Italia che ha subito di più il contraccolpo della crisi del mercato immobiliare. A fare da raggio di sole tra le nubi il quartiere Fuorigrotta, che ha fatto registrare una crescita a due cifre Fuorigrotta. Cali pesanti e superiori al 30% li troviamo al rione Sanità e a Pianura, nonché Posillipo. Che, come noto, è la zona più agiata della città. Ma ormai da alcuni anni anch’essa sottoposta a degrado. Non sorprendono i dati degli altri due quartieri partenopei, visto che nel primo è tornata con prepotenza la guerra di Camorra, mentre il secondo da anni vive nel degrado. E in concomitanza con l’inizio della crisi immobiliare, il 2008, c’è stata anche quella dell’emergenza rifiuti, col quartiere che ha rischiato di ritrovarsi una bella discarica.

A Palermo regge la zona del lungomare, con via Messina Marine che nel triennio fa segnare un +2,5%, mentre crollano ad un -15%, Oreto Nuova e Parisio. Malgrado abbiano già prezzi molto bassi. A Genova non c’è nessun quartiere con segno più. Se il quartiere Voltri è quello che perde meno con un -6,3%, Pegli arriva addirittura al 30%. Genova sta pagando probabilmente, oltre alla crisi, anche un degrado urbanistico atavico che non lascia scampo neanche al centro. Non a caso, dopo settant’anni a vincere le ultime elezioni amministrative è stato per la prima volta un sindaco di centrodestra. A Bologna si passa da un estremo all’altro: si va dal +11,6% di Pontevecchio al -7,7% della Bolognina. A Firenze il centro va sempre molto bene, +16,8%, soprattutto grazie al turismo. Il dato peggiore spetta a Bellariva, che si attesta a un -0,8%.

Aumenta vendita seconde case, ma il prezzo va ancora giù

Buone notizie per quanto riguarda il mercato delle seconde case, generalmente destinate alla villeggiatura. Tuttavia, paradossalmente, i prezzi continuano a scendere. Qual è il motivo? L’offerta sovrabbondante, dovuta in parte al fatto che molti enti locali abbiano esagerato nel dare in maniera eccessiva i permessi edilizi, e in parte al peso delle imposte e dei costi di gestione, che portano tanti proprietari che versano in difficoltà economiche, o che usano poco la casa, a venderla. Stando ai dati diramati dall’Osservatorio Fimaa Nomisma, aggiornati ad inizio estate, i prezzi su base annua sono calati del 2,5%. La regione che sta messa peggio è l’Abruzzo, con crolli anche del 6%. Ma forse ad incidere, oltre la crisi, è anche il sisma che non molla quella regione da anni.

Tuttavia, anche località molto rinomate hanno fatto registrare importanti cali dei prezzi: Forte dei Marmi di un -4,4%, Santa Margherita Ligure -4,3%, Sorrento -4% e Madonna di Campiglio -3,4%. Può essere una buona notizia per quanti appartengono al ceto medio e vorrebbero farci una vacanza, altrimenti proibitiva. La rivista de Il Sole 24 Ore, L’Economia, ha calcolato la variazione dei prezzi nell’ultimo triennio, considerando circa 150 località montane e marine con prezzi del nuovo di pregio di almeno 3mila euro al metro. Orbene, ne emerge un solo caso di aumento dei prezzi: Amalfi, che segnala una ripresa dell’1,2%. Al mare la diminuzione più forte si è registrata a Forte dei Marmi con un -16,2%, che ha coinvolto in parte anche le abitazioni di pregio. A giugno 2014 infatti, i valori più alti erano di 15mila euro al metro contro i 13.100 dello scorso giugno, con una riduzione del 12,7%. Il tutto però a fronte di una discesa di un quarto nelle posizioni di minor grido.

In montagna, invece, le località più penalizzate sono Ovindoli e Roccaraso, mentre a perderci meno è Corvara (-2,7%). In altura soffrono anche le località più rinomate: Cortina d’Ampezzo con un crollo dei prezzi di un -7,5%, ancora peggio Madonna di Campiglio con un -12,7%.

Bilocali o trilocali? Cosa vende di più

Passiamo infine al setaccio le caratteristiche delle case, se rendono di più i bilocali o i trilocali, tramite i dati di Unicredit Subito Casa, il ramo dell’istituto di credito che si occupa del mercato immobiliare.

Milano: in controtendenza meglio i bilocali

Milano, oltre ad essere sostanzialmente tra le principali città col mercato più attivo, rappresenta anche l’unica eccezione per quanto riguarda gli immobili più ampi.i bilocali sono stati gli immobili più richiesti di tutto il 2016 nella città meneghina, con il 42,1% sul totale della domanda. Il 2017 è l’anno giusto dunque per vendere o fittare un bilocale a Milano. Del resto la città meneghina è notoriamente dedita agli affari e tanti sono i professionisti che sostano per qualche notte o ci vanno a vivere stabilmente magari da single.

Roma: bene sia trilocali che bilocali

Roma invece segue il trend nazionale, con i trilocali che occupano il 43,9% del totale della domanda. I bilocali comunque se la cavano, con il 31,6% delle richieste. Peraltro, la vendita dei bilocali è anche quella più veloce. Quindi la capitale presenta un mercato molto eterogeneo che va sfruttato nei prossimi mesi.

Napoli: mercato in ripresa per bi e trilocali

La città partenopea ha fatto registrare un’ottima ripresa negli ultimi sei anni, grazie anche alla buona amministrazione dell’ex Pm Luigi de Magistris, che ha ridato nuova luce alla città agli occhi dei turisti dopo gli anni bui della precedente amministrazione durata 10 anni. Anche a Napoli gli immobili più richiesti del 2016 sono stati i trilocali, che hanno coperto il 38,1% della domanda, ma i bilocali quasi pareggiano con il 36,6%. Il trend è ancora positivo dunque, è va colto.

Torino: bene i trilocali in centro

A Torino il trend è molto positivo da 2 anni. E tutto lascia presagire che sarà ancora continuo. Occorre però dire che a vendere sono soprattutto gli immobili di qualità e situati nelle zone più centrali. Molto bene vanno quindi i trilocali situati in centro.

Firenze: quadrilocali in centro

Molto particolare il caso di Firenze. Qui nel 2016 a tirare molto è stato il quadrilocale, costituendo il 33,8% della domanda totale, seguita dal trilocale (30,2% della domanda). In particolare, sono gli appartamenti di pregio storico o comunque di qualità nel centro storico a essere i più desiderati nella città fiorentina. Il trend è confermato anche quest’anno, ma vista la particolarità, invitiamo a chi possiede case di grandi dimensioni in centro a non perdere questa occasione.

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