Locazione finanziaria di immobile: i dettagli dell’istituto

La locazione finanziaria di immobile è sicuramente una delle novità più rilevanti previste dalla legge di stabilità 2016 (commi dal 76 all’84).

Locazione finanziaria di immobile ad uso abitativo

Il comma 76 della legge di stabilità 2016 stabilisce la nozione di contratto di locazione finanziaria di immobile che occorre adibire ad abitazione principale. In base a tale nozione si definisce leasing immobiliare il contratto mediante il quale la banca o l’intermediario finanziario iscritto nell’albo (art. 106 del Testo unico in materia bancaria)  si obbliga ad acquistare l’immobile in base alle indicazioni dell’utilizzatore assumendone tutti i rischi, e lo mette a disposizione per un dato tempo a seguito del pagamento di un corrispettivo commisurato al prezzo di acquisto o di costruzione o della durata del contratto. Alla fine del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare l’immobile ad un prezzo già prestabilito.

Contratto di leasing immobiliare

Nel caso in cui il contratto venga risolto per inadempimento dell’utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita provvedendo a dedurre la somma dei canoni scaduti e non pagati sino alla data di risoluzione, dei canoni attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di riscatto. L’utilizzatore successivamente alla stipula del contratto di leasing, previa presentazione di apposita istanza , può richiedere la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a 12 mesi, qualora si verifichi uno dei seguenti eventi:

  • Cessazione del rapporto di lavoro subordinato (ad eccezione dei casi di risoluzione consensuale, licenziamento per giusta causa, dimissioni del lavoratore non per giusta causa);
  • Cessazione dei rapporti di lavoro previsti dall’articolo 409, numero 3, del codice di procedura civile ad eccezione della risoluzione consensuale, recesso datoriale per giusta causa o recesso del lavoratore in caso di non sussista la giusta causa;

In tali casi la durata del contratto è prorogabile per un periodo corrispondente a quello concesso per sospensione.

Stabilito la definizione dell’istituto di leasing finanziario vediamo i vantaggi dal punto di vista fiscale (ricordiamo che le agevolazioni fiscali sono previste per acquisti che vanno dal 1° Gennaio 2016 ed il 31 Dicembre 2020 e sono previste a favore degli utilizzatori di immobili concessi in locazione finanziaria che hanno destinato l’immobile ad abitazione principale):

  • Detrazione irpef inerente i canoni e i relativi oneri accessori che sono corrisposti e per il costo di acquisto sostenuto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale;
  • Il leasing finanziario dà diritto ad una aliquota dell’imposta di registro proporzionale ridotta, pari all’1,5 %, nel caso in cui vi siano trasferimenti nei confronti delle banche o degli intermediari finanziari che possano effettuare leasing finanziari di immobili;
  • Estensione della disciplina della cessione dei contratti di leasing anche ai contratti che hanno per oggetto fabbricati abitativi, con la previsione di distinte aliquote di imposta di registro a seconda che ricorrano o meno le condizioni per l’acquisto della prima casa di abitazione;
leasing immobiliare
Alternativa al mutuo immobiliare

Locazione finanziaria di immobile :Condizioni per la detrazione irpef del 19 %

La detrazione irpef del 19 % sui “canoni e relativi oneri accessori” e sul “costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale” inerenti contratti di locazione finanziaria che hanno per oggetto immobili da costruire da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna. Gli oneri devono essere comunque sostenuti da soggetti che hanno un reddito complessivo che non è superiore a 55 mila euro all’atto della stipula del contratto di leasing e non devono essere titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa. L’importo massimo sul quale calcolare la detrazione del 19 % è pari a 8 mila euro annui per i canoni versati e di 20 mila euro per il costo di acquisto riguardo l’opzione finale qualora si tratti di oneri che sono pagati da giovani con età inferiore a 35 anni quando si effettua l’atto di stipula del contratto di leasing.

Gli importi sono invece ridotti a 4 mila euro per i canoni e 10 mila euro per il costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale qualora si tratti di costi che sono sostenuti da soggetti di età non inferiore a 35 anni all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria di immobile.

La detrazione è applicabile sino al 31 dicembre 2020 e la limitazione deve intendersi riferita ai contratti di locazione che sono stipulati entro la suddetta data, a prescindere dalla circostanza che la durata del elaisng vada oltre il 31 dicembre 2020 (pertanto la stipula del contratto entro tale data comporta che la detrazione sussista anche per i periodi successivi al 31 dicembre 2020).

Imposizione indiretta

La legge di Stabilità 2016 in materia di imposta di registro prevede una aliquota agevolata dell’1,5 % qualora il trasferimento sia effettuato nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario, ed ha per oggetto case di abitazione che sono acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni previste dalle note II/bis e II/sexies (importo minimo di 1.000 euro per imposta di registro, 50 euro per imposte ipotecarie e catastale) e sussistono le condizioni “prima casa” in capo all’utilizzatore.