Leasing o Mutuo: guida per una scelta consapevole

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Negli attuali tempi di crisi il tema del credito sta acquisendo un peso sempre più importante. In un clima di grande stretta finanziaria da parte delle banche, le forme tecniche di credito più richieste continuano ad essere quelle che riguardano i beni strumentali: leasing e mutuo. Ma quale è lo strumento migliore?

Premettendo che, come peraltro intuibile, entrambe godono di pregi, e soffrono di difetti, cerchiamo di chiarire gli aspetti principali in favore dei contribuenti, individuando quale alternativa può intercettare al meglio le esigenze dei singoli soggetti interessati.

Leasing

Il leasing prevede l’utilizzo del bene strumentale dietro pagamento di un canone. Al termine del contratto, l’utilizzatore può acquistare lo stesso bene corrispondendo una cifra precedentemente concordata e comunque inferiore al prezzo di mercato. In estrema sintesi, si tratta di una sorta di “affitto che si conclude con un acquisto agevolato”.

Tra i pro, il leasing può annoverare le seguenti caratteristiche:

  • il prezzo di acquisto (nella parte del canone di riscatto) è inferiore al prezzo di mercato, sicché l’impresa utilizzatrice avrà a disposizione una liquidità maggiore
  • il bene sottoposto a leasing non è iscritto in bilancio, essendo di proprietà di terzi
  • l’utilizzatore non è chiamato a pagare per l’intero l’Iva sul bene. Piuttosto, è obbligato a pagare l’Iva sui canoni periodici (e sul riscatto, nell’eventualità che si verifichi)
  • i canoni periodici sono sottoposti a deducibilità totale, ossia al 100% (ma solo se il bene è strumentale, ossia è inserito all’interno del processo produttivo dell’impresa). Ne consegue che nel caso del leasing il bene è scaricabile più facilmente che nel caso dell’ammortamento ordinario
  • in linea di massima, al contratto di leasing può seguire l’acquisto del bene a costo zero. Questo accade quando la somma dei canoni periodici copre già il 100% del costo del bene medesimo
  • un bene in leasing non può essere né sequestrato né pignorato

In altri termini, il contratto di leasing rappresenta un’opzione all’insegna della “prevedibilità” e della tranquillità: il contraente è a conoscenza di quanto pagherà, e perfino dell’entità dell’opzione di riscatto (che è dunque predeterminata). Il contratto di leasing permette all’utilizzatore di sostituire il bene con un basso dispendio di risorse, valutato che nell’ipotesi in cui il bene dovesse rivelarsi obsoleto, sarà sufficiente non avvalersi dell’opzione di riscatto.

Per quanto attiene i “difetti” del leasing, ricordiamo che un bene in locazione non può essere venduto o ceduto – nemmeno in usufrutto – ad alcuno. Il contraente non è, infatti, il proprietario, quanto un semplice utilizzatore. Ancora, il prezzo corrispondente all’opzione di riscatto può essere sì molto basso rispetto al valore di mercato, ma i canoni periodici possono essere alti rispetto, per esempio, a un semplice canone di affitto o a una rata del mutuo.

Mutuo

Il mutuo è il tradizionale strumento a disposizione di chi vuole acquistare un immobile ma non possiede, fin da subito, la liquidità sufficiente per far fronte a una spesa di ingente entità. Essendo lo strumento da ordinariamente preferito in questi casi, anche in virtù di una proposizione commerciale più convinta da parte delle banche, tale forma tecnica ha avuto vita facile nei confronti del leasing, che de facto è uno “straniero”, importato dal mondo anglosassone. Ultimamente, però, quest’ultimo si è reso protagonista di una vera e propria ascesa, fino a diventare – almeno per le imprese – un validissimo (o preferenziale) strumento per l’acquisto di beni strumentali.

Per quanto attiene i vantaggi del mutuo, riepiloghiamo quanto segue:

  • chi accende un mutuo è fin dall’inizio proprietario dell’immobile. Può farne quello che vuole: può ipotecarlo, può porlo in affitto, può ristrutturarlo
  • chi accende un mutuo “rischia” di pagare, alle fine dei giochi, una cifra più bassa di quella che avrebbe pagato se avesse scelto il leasing. Questa affermazione procede da due fatti: il primo è l’assenza del canone di riscatto a fine contratto (tipicità del leasing), il secondo è il metodo a tassi variabili, se incrociato con contingenze economiche favorevoli, può determinare un certo risparmio

Di contro, gli svantaggi preminenti sono che:

  • chi accende un mutuo è sì proprietario dell’immobile, ma ciò comporta anche la responsabilità di alcuni oneri. Tra questi, spiccano quelli tributari. Da proprietario e non da semplice utilizzatore, vanno pagate le tasse di proprietà, per esempio
  • chi accende un mutuo rischia di pagare meno rispetto al leasing, ma anche molto di più. Il motivo, se si prende in considerazione il caso dei tassi variabili, è lo stesso: se le contingenze economiche non sono favorevoli, la rata lievita e può sfuggire al controllo del contribuente
  • il mutuo è uno strumento mediamente più complesso del leasing. Questo vuol dire che è probabile la presenza di un numero alto di clausole o di cavilli in grado di porre il contraente in svantaggio rispetto alla banca, fino a raggiungere le soglie dell’illegalità. Può sembrare eccessivo come ragionamento, ma il fenomeno dell’usura bancaria non è raro ed coperto proprio dal manto spesso di burocrazia e tecnicismo di cui lo strumento mutuo è ricoperto

Leasing Immobiliare o Mutuo Ipotecario?

Nella Legge di stabilità dal 1 gennaio 2016, è possibile applicare la formula del cosiddetto Leasing Immobiliare, nella quale la casa viene di fatto acquistata da un istituto bancario e riscattata dall’utente in maniera graduale attraverso il pagamento di un canone.

Tra i vantaggi, possiamo citare la possibilità di non essere danneggiati dal pignoramento dell’immobile per mancato pagamento di rate del mutuo (notizia attualmente in discussione, nei Palazzi della politica) e la possibilità di rinunciare al riscatto senza perdere somme ingentidovute all’acquisto. Tuttavia, l’utente non diventa proprietario dell’immobile immediatamente, e ciò potrebbe generare altri problemi. I principali destinatari del leasing immobiliare sono i giovani sotto i 35 anni, con un reddito inferiore ai 55 mila euro, per i quali è prevista la detraibilità al 19% dei costi contrattuali.