Leasing immobiliare: vantaggi e tasse da pagare

La legge di stabilità 2016 introduce una nuova opportunità per chi ha intenzione di acquistare un immobile: l’acquisto tramite leasing. La nuova normativa prevista dalla legge n. 208/2015 mira ad introdurre l’istituto del leasing come alternativa al consueto finanziamento dell’acquisto della casa tramite mutuo ipotecario.

Le novità fiscali in materia di leasing immobiliare sono applicabili nel periodo che va dal 1° Gennaio 2016 al 31 Dicembre 2020 ed in sostanza consentono di:

  • Detrarre l’irpef in merito ai “canoni e relativi oneri accessori” e al “costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale”. La detrazione è consentita agli utilizzatori degli immobili che sono concessi in leasing e che destinano l’abitazione ad abitazione principale;
  • Avere un’aliquota ridotta in materia di imposta di registro pari all’ 1,5 % per quanto concerne i trasferimenti nei confronti delle banche e degli intermediari finanziari autorizzati all’esercizio del leasing finanziario di immobili acquistati tramite locazione finanziaria da parte degli utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni inerenti l’acquisto della prima casa di abitazione;
  • Estendere la disciplina delle cessioni del contratto di leasing per gli utilizzatori anche per i contratti che hanno ad oggetto fabbricati abitativi, prevedendo anche distinte aliquote di imposta di registro in ragione della ricorrenza o meno in capo agli utilizzatori/cessionari delle condizioni per l’acquisto della prima casa di abitazione;

La legge di Stabilità 2016 ha inoltre riconosciuta una detrazione dall’imposta sui redditi per un importo pari al 19 % dei “canoni e dei relativi oneri accessori” e per quanto riguarda il “costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale” che deriva comunque dai contratti di locazione finanziaria che hanno ad oggetto immobili che vengono adibiti ad abitazione principale entro un anno dalla data di consegna. Le condizioni per poter fruire della detrazione sono:

  • I soggetti che beneficiano della detrazione non devono avere un reddito complessivo superiore a 55 mila euro quando viene effettuata la stipula del contratto di locazione finanziaria;
  • I beneficiari della detrazione non devono essere titolari di diritti di proprietà su immobili che sono a destinazione abitativa;

La detrazione fiscale è pari al 19 % dell’ammontare dei canoni pagati (sino ad un massimo di 8 mila euro) e del 19 % (sino ad un massimo di 20 mila euro) per il costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale qualora si tratti di costi che sono sostenuti da soggetti con età inferiore ai 35 anni di età (l’età deve essere calcolata quando si effettua la stipula del contratto di locazione finanziaria). Qualora gli utilizzatori abbiano un’età superiore ai 35 anni la detrazione sarà pari a 4 mila euro per annui per i canoni e di 10 mila euro per il costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale. Una precisazione del Consiglio nazionale del notariato nello studio n. 4 – 2016/T, stabilisce che in mancanza di uno dei requisiti dell’età e del reddito complessivo, requisiti che devono essere posseduti all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria, non si perde il diritto alla detrazione.

La detrazione prevista spetta in ogni caso per gli oneri che derivano da contratti di locazione finanziaria su unità immobiliari, che devono essere adibiti ad abitazione principale entro un anno dalla consegna. In questi casi occorre fare riferimento a quanto previsto dal Tuir e cioè “per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica che la possiede o i suoi familiari dimorano abitualmente”, come stabilito dall’art. 10, comma 3-bis e art. 15, comma 1, lett. b). Tenuto conto che la limitazione temporale si riferisce ai contratti di locazione finanziaria che sono stipulati entro il 31.12.2020 anche se la durata del leasing si protrae oltre tale data.

acquisto immobile
leasing immobiliare

Le tasse da pagare per il leasing immobiliare

Imposizione indiretta – L’acquisto da parte di una società di leasing dell’immobile concesso in locazione finanziaria è soggetta a tassazione all’imposta di registro pari all’1,5 % (con importo minimo di 1.000 euro, imposte ipotecarie e catastali di 50 euro ognuna), se oggetto del trasferimento è una abitazione e sono presenti le condizioni “prima casa”. Come requisito oggettivo per la fruizione dell’imposta di registro in modalità agevolata occorre che la casa di abitazione sia di categoria catastale diversa da A1, A8 ed A9 e non è pertanto richiesto che la casa sia destinata ad abitazione principale da parte dell’utilizzatore. Lo scopo della nuova previsione  di cui all’art. 1 della tariffa dovrebbe essere quella di permettere al contribuente di fruire di una aliquota ridotta dell’imposta proporzionale di registro in sede di trasferimento alla società di leasing dell’immobile oggetto di locazione finanziaria.

Condizioni soggettive – L’aliquota dell’1,5 % trova applicazione all’acquisto da parte del concedente anche nel caso in cui l’utilizzatore sia titolare di un’altra abitazione in precedenza acquistata beneficiando delle agevolazioni, a condizioni che venda il suddetto immobile entro un anno.

Occorre da ultimo specificare che non risulta applicabile alla fattispecie la cosiddetta opzione del prezzo valore per carenza del requisito soggettivo in capo all’acquirente.