Lavori straordinari nel Condominio: cosa fare

Ricorrere a lavori nel condominio, in genere di natura straordinaria, è una delle necessità a cui devono far fronte praticamente tutti. Con il passare del tempo, infatti, anche gli edifici più fatiscenti hanno bisogno di interventi.

Comportando, però, tali lavori una spesa notevole, è opportuno analizzare tutti i vari aspetti dattati dalla nuova disciplina prevista dal Codice Civile, sia per la loro approvazione, sia per tutti quei risvolti che possono coinvolgere la responsabilità dell’amministratore di condominio.

lavori straordinari condominio

Gli interventi di manutenzione in un condominio: i lavori ordinari e i lavori straordinari

Prima di affrontare l’argomento indubbiamente complesso, è opportuno chiarire innanzitutto che esistono due tipi di interventi di manutenzione: quelli ordinari e quelli straordinari.

Il Codice Civile ci aiuta a distinguere meglio questi due tipi di interventi.

Per lavori di manutenzione ordinaria si intendono quelli che per loro natura appartengono alla manutenzione di routine di un edificio – facilmente prevedibili e preventivati nel bilancio preventivo – i quali non comportano elevate spese e devono, secondo quanto disciplinato dall’art. 1130 del Codice Civile, essere decisi dall’amministratore, senza che ci sia una preventiva delibera assembleare, lasciando all’amministratore ambiti di discrezionalità decisionale. (Si pensi, ad esempio, la sostituzione di lampadine o sostituzione della serratura del cancello)

I lavori di manutenzione straordinaria, invece, sono tutti quelli che, comportando una maggiore spesa, necessitano una delibera assembleare ai sensi dell’art. 1135 del Codice Civile. Si trattano di lavori eccezionali, non prevedibili e di conseguenza non preventivati, ad esempio la necessità di intervenire su un impianto elettrico danneggiato dopo un black-out.

Quindi:

  • Lavori di manutenzione ordinaria: Prevedibili e che comportano una spesa esigua, non necessitano delibera assembleare (art. 1130)
  • Lavori di manutenzione straordinaria: Non prevedibili e che comportano spese maggiori, necessitano delibera assembleare (art. 1135)

Lavori straordinari condominio – La delibera dell’assemblea

Per poter procedere ai lavori straordinari sarà necessaria una prima delibera assembleare che individui quali interventi bisogna eseguire (solitamente tramite intervento di un tecnico), ed una seconda in cui si decida, invece, quale impresa debba eseguirli.

I quorum necessari per deliberare opere di notevole entità sono previsti dall’art. 1136, il quale prevede che ci sia la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi.

Per gli interventi di normale entità, invece, non è previsto uno specifico quorum, sicché, in caso in cui l’assemblea sia stata radunata in seconda convocazione, sarà valida la delibera su tali opere votata anche dai partecipanti che rappresentino almeno un terzo dei millesimi.

Ovviamente, l’assemblea non può decidere riguardo interventi su singole proprietà private, ma devono avere come oggetto solo i beni comuni, salvo che i beni di proprietà esclusiva non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni. Si pensi, ad esempio, nell’approvazione dei lavori alle facciate del fabbricato si approva anche quelli ai balconi, i quali appartengono al rispettivo proprietario dell’appartamento di cui fanno parte.

I lavori straordinari e l’obbligo di costituire un fondo cassa speciale

Approvati i lavori, sarà necessario costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dell’intervento di manutenzione e sottoscrivere un contratto d’appalto con l’impresa designata

Le responsabilità dell’impresa appaltatrice

Una volta commissionati i lavori all’impresa appaltatrice, questa, ne sarà responsabile durante lo svolgimento e, ai sensi dell’articolo 1667 del Codice Civile, dovrà garantire l’opera su eventuali vizi di difformità.

I lavori d’urgenza

Nonostante abbiamo poc’anzi detto che i lavori straordinari necessitano una delibera assembleare, vi sono dei casi in cui l’amministratore potrà intervenire autonomamente. Sono questi i casi di interventi urgenti (anche detti di somma urgenza).

Si trattano di lavori “strettamente necessari“, i quali evitano possibili conseguenze dannose ai singoli condomini.

Solitamente consistono in una messa in sicurezza, dove una volta eseguito l’intervento ad evitare un pericolo ed un danno, verrà poi deliberata in assemblea come dovranno proseguire i lavori per il ripristino della cosa danneggiata. (si pensi alla caduta di calcinacci, in cui l’amministratore agirà autonomamente per la messa in sicurezza, magari applicando una rete contenitiva e poi, in un secondo momento, verrà convocata l’assemblea per deliberare sui lavori di rifacimento della facciata)

Vi sono dei casi in cui, però, l’intervento d’urgenza comporta necessariamente anche un ripristino della cosa danneggiata. Si pensi in questo caso ad un grave danno causato da una infiltrazione proveniente dal lastrico solare, in cui sarà necessario fin da subito un intervento per il rifacimento del lastrico.

Le spese dei lavori straordinari in un condominio – paga l’acquirente o il venditore dell’immobile?

Ma nel caso in cui vi sia una compravendita di un immobile dopo che è stato già deliberato un intervento straordinario, chi dovrà effettivamente affrontare la relativa spesa, il nuovo proprietario acquirente dell’immobile o il venditore?

La risposta ci è data, ancora una volta, dal Codice Civile. L’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, infatti, prevede che chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Interventi edilizi in condominio – le detrazioni fiscali

Va ricordato, infine, che per tutti gli interventi edilizi su delle parti comuni di un edificio, ciascun condomino potrà usufruire della detrazione fiscale del 50%, presentando le dovute certificazioni nella dichiarazione dei redditi.

L’amministratore, infatti, dopo aver pagato le fatture con un apposito bonifico per le detrazioni fiscali, consegnerà a tutti i condomini una certificazione in cui verrà attestato di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti ai fini delle detrazioni IRPEF.

In caso di mancanza di un amministratore, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile, sarà compito del responsabile del condominio (uno tra i condomini che si occuperà di svolgere determinate attività) a pagare l’impresa con bonifico e rilasciare le dovute certificazioni.

Vi sono dei casi in cui la detrazione fiscale sale al 60%. Si trattano di interventi che:

  • comportano una riduzione del fabbisogno energetico globale dell’edificio per il riscaldamento.
  • comportano un miglioramento termico dell’involucro edilizio.
  • prevedono un’installazione di pannelli solari termici.
  • prevedono la sostituzione degli impianti termici invernali.

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