Investimento immobiliare: crolla il mito?

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L’investimento immobiliare è sempre stato il preferito dagli italiani. Infatti, siamo il popolo che detiene piu case in Europa (circa 130 abitazioni ogni 100 italiani). Inoltre siamo per 85% dei casi proprietari di prima casa contro – ad esempio – il 40% per esempio dei tedeschi.

Numeri impressionanti frutto del boom economico degli anni passati. Il grafico 1 mostra la ricchezza degli italiani: si nota subito come il 60% del patrimonio sia rappresentato da immobili.

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Il debito pubblico italiano, al momento pari a 2.168 miliardi di euro, è quattro volte inferiore alla ricchezza degli italiani, la quale – di fatto – rappresenta la principale garanzia contro il fallimento se le cose dovessero peggiorare. Da qui la prima questione che grava sull’immobiliare e, cioè, la questione fiscale. Quando il Governo deve fare cassa prende i soldi dove ci sono e pertanto l’immobile diventa una sorta di bancomat per lo Stato.

Sappiamo tutti che dobbiamo pagare l’IMU sulle seconde case, ma un’altra tegola incombe sugli immobili e cioè la rivalutazione dei valori catastali. La riforma del catasto ormai irreversibile porterà all’aumento delle rendite catastali con cifre impressionanti fino al 400% se non verranno inseriti correttivi.

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La questione che illustro ora è sconosciuta ai più ma rappresenterà un impatto devastante sulle quotazioni del mercato immobiliare per i prossimi decenni: la questione demografica.

Il grafico 3 illustra il numero medio di figli per donna. La cifra deve preoccupare: nascono 1,2 bambini per donna. Questo sarà un grosso problema per la sostenibilità del pagamento delle pensioni, ma anche motivo di un ingorgo dovuto al rimbalzo successorio. Per spiegarmi meglio farò un esempio: immaginate che una coppia rappresentata da soggetti A e B metta al mondo un figlio denominato E e allo stesso tempo un altra coppia rappresentata dai soggetti C e D mettano al mondo un figlio denominato F.

A sua volta i figli E ed F si conoscono, mettono su famiglia e generano il figlio denominato G. Le coppie AB e CD sono vissute nell’era del Boom economico ed hanno acquistato una prima casa dove risiedono ed una casetta al mare o in montagna. Vi invito a contare assieme a me le case che alla fine arriveranno al figlio G ultimo dell’imbuto o rimbalzo successorio. A questo punto siamo a 2 case che arrivano al figlio E più due case che arrivano al figlio F. Se la matematica non è un opinione siamo a 4 case.

Queste case passeranno in eredità ai figli E ed F. Al momento però anche i figli E ed F hanno acquistato una casa di proprietà dove risiedono. Il Figlio G ad un certo punto della sua vita sarà proprietario di qualcosa come 5 case!!

Se il figlio G trova una compagna come lui avranno a disposizione ben 10 case che dovranno necessariamente vendere: sono case vecchie, con costi alti da ristrutturazione e difficili da affittare senza eseguire i lavori. Questo fenomeno moltiplicato per centinaia di migliaia di casi genererà un offerta di case impressionante e ne farà abbassare i prezzi.

Un’altra tegola è rappresentata dagli immobili delle banche bacchettate dalla nuova normativa Basilea 3. Anche in questo caso, a fronte del moltiplicarsi degli espropri si verificherà un ingorgo di case da vendere che abbasseranno i prezzi.

Interessante è il punto di vista illustrato in un recente articolo del Il Sole 24 Ore che conferma come l’immobiliare sia un falso mito di sicurezza che stà scemando, un mito che resiste solo nelle convinzioni ma non è dimostrato da dati oggettivi:”Il peso del mattone nella mente dei risparmiatori (e gli effetti che produce)“.

Moltissimi altri elementi scoraggiano poi l’acquisto della casa come investimento da destinare ad affitto. Pensate che nella sola Milano ci sono ben 80.000 alloggi sfitti e, inoltre, sempre stanno nascendo ben 4 Maxi quartieri che deprimeranno ulteriormente gli appartamenti sfitti e di una certa età.

Gli alloggi sfitti perdono di valore mediamente del 3/5% all’anno ed inoltre si stà verificando un altro fattore aggravante e cioè quello del fenomeno delle occupazioni abusive e del degrado sociale del quartiere. Tutte cose che non fanno bene al valore dell’immobile.

Anche chi riesce ad affittare è soggetto a rischi. Infatti a causa della crisi il tasso di morosità è schizzato alle stelle e molte sentenze impediscono lo sfratto con motivazioni di bisogno e morosità incolpevole. Un altro fattore importante da considerare al giorno d’oggi è che per vendere un appartamento i tempi sono molto lunghi e quindi chi ha bisogno di liquidità è costretto a rivolgersi alla banca in attesa di vendere. L’immobile è per definizione illiquido. Esistono per le città inoltre i piani di riqualificazione delle aree di fabbricati obsoleti produttivi ed artigianali (1,5 Mln di Mq a Milano) e delle aree obsolete ex uffici (1 Mln mq a Milano)

Faccio un ultimo esempio prendendo il caso di Milano. La questione degli alloggi Universitari. Milano ha ben 7 Atenei con circa 190.000 iscritti. Ebbene, con la maxi riqualificazione delle aree sopracitate verranno realizzati dei Campus per rispondere all’enorme mola di richiesta degli studenti. Quando questi campus saranno pronti gli immobili dei privati che affittavano agli studenti saranno destinati a scendere di prezzo ed in molti casi a rimanere sfitti. Ultima questione è quella delle spese di ristrutturazione per immobili che invecchiano e la questione del dissesto geologico.

Mi sembra che ciò che è capitato recentemente in Liguria ed in altre Regioni dimostri come anche questo sia un rischio da non sottovalutare. Sono sicuro che la discesa del prezzo delle abitazioni sarà intervallati da anni in cui potrebbero esserci delle parziali riprese ma per motivi demografici spiegati prima la tendenza al ribasso sarà irreversibile.

Molti sono dubbiosi se vendere o non vendere oggi il proprio appartamento concedendo uno sconto. Lascio alla decisione del singolo se valutare di vendere ora seppur con uno sconto o dover decidere di svendere tra qualche anno. Spero di aver offerto degli spunti di riflessione nuovi utili ad eventuali decisioni da prendere in ambito di compravendita immobiliare.