Guida alla registrazione di un contratto di locazione

Per quanto riguarda la registrazione di un contratto di locazione attualmente l’Agenzia delle Entrate permette di effettuare tutti gli adempimenti direttamente dal proprio domicilio. Il software, del tutto gratuito, e il servizio di assistenza sono validi mezzi alternativi all’adempimento effettuato presso un qualsiasi sportello fisico dell’Agenzia Entrate ubicato sull’intero territorio nazionale.

La registrazione di un contratto di locazione, o di una costituzione di un diritto reale di godimento, è obbligatoria per tutte le parti del contratto, e lo stesso viene ritenuto nullo qualora, ricorrendone i presupposti, non si procede alla registrazione. Pertanto la registrazione del contratto di locazione:

  • Deve essere effettuata in obbligatoriamente in modalità telematica quando si posseggono più di 10 immobili;
  • La richiesta può essere effettuata sia dal locatore che dal conduttore dell’immobile (anche attraverso un intermediario delegato);
  • Deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o da quella di decorrenza qualora più lontana;
  • E’ comunque obbligatoria ad eccezione del caso in cui la durata del contratto, non formato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, non sia superiore a 30 giorni complessivi nell’anno;

Registrazione contratto di locazione online

Per la registrazione di un contratto è possibile effettuare una registrazione telematica, attraverso Fisconline o Entratel, oppure in ogni ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Sia in formato telematico, che in modalità cartacea, il modello da utilizzare è denominato RLI. Attraverso tale modello è possibile effettuare la registrazione del contratto e pagare imposta di registro e imposta di bollo nello stesso momento.

Registrazione contratto di locazione in ufficio

Qualora la registrazione di un contratto di locazione venga effettuata in ufficio occorrerà presentare:

  • La richiesta di registrazione direttamente sul modello cartaceo RLI;
  • Almeno due copie originali del contratto che si intende registrare;
  • Attestazioni di pagamento delle imposte di registro e di bollo versate (imposte pagabili attraverso mod. F24 elide, contrassegno telematico, addebito del conto corrente bancario o postale).

I nmodalità telematica (applicazioni software Fisconline ed Entratel) è invece possibile registrare contratti di locazione, comunicare proroghe, risoluzioni, cessioni, esercitare l’opzione o la revoca della cedolare secca o comunicare dati inerenti l’immobile in locazione.

Costo registrazione contratto di locazione

Per il contribuente è possibile scegliere tra una tassazione ordinaria o una tassazione assoggettata a “cedolare secca”. I contratti di locazione senza cedolare secca sono assoggettati alle seguenti imposte da pagare:

  • Imposta di registro (pari al 2 % del canone annuo moltiplicato per le annualità previste);
  • Marche da bollo (la marca da € 16 deve essere apposta ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe scritte).

Il contribuente, anche optando per la tassazione ordinaria, ha comunque la possibilità di scegliere se registrare il contratto in modalità telematica o in modalità tradizionale. Fruendo dei servizi internet oltre alla possibilità di registrazione di un contratto di locazione si ha la possibilità di pagare quanto dovuto (l’applicazione calcola in automatico l’importo dovuto) e di inserire il contratto ed i vari allegati (formato supportato dal sistema .pdf e .tif).

Qualora la registrazione avvenga in ufficio il contribuente dovrà produrre la seguente documentazione:

  • Richiesta di registrazione effettuata su modello RLI;
  • Due o più copie originali dei contratti di locazione da registrare (se i contratti da registrare sono più di uno occorrerà compilare il modello RR);
  • Attestazioni di pagamento delle imposte di registro e di bollo (è possibile anche richiedere all’ufficio il pagamento delle imposte di registro e di bollo attraverso la compilazione di un modello apposito).

Registrazione contratto di locazione cedolare secca

Qualora le parti che effettuano la registrazione di un contratto di locazione optino per la cedolare secca, il locatore pagherà un’imposta fissa sostitutiva di irpef, addizionali, irpef, imposta di registro e imposta di bollo. Optando per la cedolare secca il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone ; la scelta della tassa piatta va comunque comunicata al conduttore attraverso l’inserimento di una dicitura nel contratto o tramite invio di una raccomandata allo stesso (la comunicazione non è dovuta nel caso in cui la durata della locazione è inferiore a 30 giorni).

L’imposta sostitutiva è attualmente pari a:

  • Contratti di locazione a canone libero: Imposta sostituiva al 21 %;
  • Contratti di locazione a canone concordato: L’imposta sostitutiva, per il periodo 2014 – 2017, è fissata al 10 %. Dal 2015 l’aliquota sarà al 15 %.

La cedolare secca è applicabile nel caso in cui:

  • Il locatore è una persona fisica che non loca l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti o professioni;
  • E’ possibile optare per la cedolare secca qualora le unità locate per fini abitativi siano appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11 (ad eccezione dell’A10) con una pertinenza;
  • Il regime della cedolare secca non potrà essere applicato ai contratti di locazione conclusi con locatari che agiscono in esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo;

Le parti dovranno scegliere la tassazione tramite cedolare secca alla registrazione del contratto o nelle annualità successive entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità (in questo caso l’opzione è fatta entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità). Nel caso di scelta di cedolare l’opzione è valida per la durata del contratto o nel caso di scelta successiva per la durata residua.

La revoca della cedolare secca è effettuabile in ogni annualità, prima del termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento.

Effetti del reddito di locazione in presenza di cedolare secca

Il reddito derivante dalla locazione, come detto, non deve essere dichiarato ai fini Irpef e delle relative addizionali. Tuttavia occorrerà considerarlo nel calcolo:

  • Per la determinazione delle condizioni di familiare a carico;
  • Nel caso in cui il reddito contribuisca alla concessione di agevolazioni o benefici fiscali (ad esempio Isee, ecc.);
  • Nel calcolo di detrazioni per carichi di famiglia.
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Pagamento della cedolare secca

I termini di pagamento dell’ imposta sostitutiva sono gli stesso dell’Irpef. Pertanto acconto e saldo da versare devono essere pagati negli stessi termini e con le stesse modalità dell’irpef.

L’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca ed il pagamento dell’acconto è dovuto qualora l’importo dell’imposta sostituiva da versare nell’anno è superiore a 51,65 euro. In tal caso il versamento dell’acconto deve essere effettuato:

  • In una unica soluzione ed entro il 30 Novembre qualora l’importo da versare sia inferiore a 257,52 euro;
  • In due rate distinte qualora l’importo dovuto sia superiore a 257,52 euro. L’acconto (calcolato sul 38 % dell’imposta pagata nell’anno precedente) deve essere versato entro il 16 Giugno (o il 16 Luglio con maggiorazione dello 0,4 %); Il secondo acconto dovrà essere versato entro il 30 Novembre (il 57 % di quanto pagato nell’anno precedente).
Saldo della cedolare secca

Per quanto riguarda il saldo della cedolare secca il versamento deve essere effettuato entro il 16 giugno dell’anno successivo o entro il 16 Luglio con una maggiorazione dello 0,4 %.

Proroghe, risoluzioni e cessioni di contratto

I contribuenti che intendono prorogare, risolvere o cedere un contratto di locazione devono effettuare la comunicazione tramite il modello RLI (le operazioni possono essere svolte sia telematicamente che direttamente in ufficio).

Nel caso le parti abbiano optato per la cedolare secca l’imposta di registro, nei casi di risoluzione o proroga, l’imposta di registro non deve essere versata:

  • Alla data di risoluzione anticipata è in corso l’annualità per la quale è stata esercita l’opzione;
  • L’opzione è valida per tutta la durata della proroga.

Il pagamento dell’imposta è effettuato seguendo i seguenti termini:

  • Proroghe: il versamento deve essere effettuato entro 30 giorni dalla data di proroga;
  • Risoluzioni: Il versamento è eseguito entro 30 giorni dall’evento in unica soluzione (importo di 67 euro in misura fissa);
  • Cessione di contratto: Il versamento deve essere effettuato entro 30 giorni dall’avvenuta cessione e occorre versare € 67,00 nel caso di cessioni senza corrispettivo o il 2 % nel cso di cessioni con corrispettivo.
Sanzioni e Violazioni

Per la registrazione di un contratto di locazione le violazioni inerenti l’imposta di registro sono le seguenti:

  • Omessa o tardiva registrazione – Sanzione dal 120 al 240 % dell’imposta di registro
  • Occultamento di canone – Sanzione dal 200 al 400 % della differenza tra imposta di registro dovuta e quella già applicata;
  • Tardivo versamento – Sanzione del 30 % dell’imposta versata in ritardo.

L’omessa indicazione del canone di locazione percepito all’interno della dichiarazione dei redditi è punita con la sanzione che va dal 240 al 480 per cento con una sanzione minima di 516 euro. Nel caso in cui vi sia una infedele dichiarazione del canone percepito la sanzione da applicare va dal 200 al 400 per cento dell’imposta dovuta.