Fondi immobiliari: cosa sono, come funzionano, conviene davvero investirci?

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Cosa sono i fondi immobiliari? Come funzionano i fondi immobiliari? Conviene investire nei fondi immobiliari? I fondi immobiliari sono una truffa? Quali sono gli svantaggi di investire nei fondi immobiliari? In questi anni, il settore del risparmio gestito è stato protagonista di una profonda trasformazione, che ha consentito agli operatori del settore di offrire ai propri clienti prodotti e servizi sempre più innovativi. Al fine di soddisfare il più possibile la loro domanda crescente di investire in nuovi prodotti finanziari. E proprio sulla scia di questo cambiamento, che si inseriscono i fondi comuni di investimento immobiliari, i quali permettono di trasformare gli investimenti immobiliari. Che, come noto, richiedono tempi di investimenti più lunghi rispetto agli investimenti di tipo mobiliare. Ma che permettono di incassare quote di attività finanziarie che fruttano liquidità senza che l’investitore debba per forza acquistare direttamente un immobile.

Nel nostro Paese, i Fondi comuni di investimento immobiliari sono presenti da ormai un ventennio (dal 1998), e per la loro conclamata capacità di preservare nel tempo il loro valore, rappresentano una interessante alternativa agli investimenti di tipo tradizionale. Specie in quei momenti del mercato nei quali la riduzione progressiva dei tassi di interesse rende attraente investire in immobili.

Fondi immobiliari cosa sono

Ma cosa sono i fondi immobiliari? Consentono di investire in un patrimonio in una misura non inferiore ai due terzi in beni immobili, diritti di tipo reale immobiliare e partecipazioni in società sempre di tipo immobiliare. Sono di tipo chiuso, ossia prevedono un diritto al rimborso per chi li acquista della quota sottoscritta solo se viene raggiunga una determinata scadenza prefissata. Una svolta si è avuta nel 2003, con il decreto legge n. 351 del 2001 e il decreto ministeriale n. 47, con i quali è stata introdotta la possibilità di emissioni successive di quote e di rimborsi, anticipati al fine di incrementare la liquidabilità del fondo.

Fondi immobiliari tipi

Quali e quanti tipi di fondi immobiliari esistono? Essi sono classificati in base:

  • alla platea a cui sono destinati (di tipo retail o investitori qualificati)
  • alle modalità di acquisizione degli immobili (ossia apporto, non ad apporto)
  • alla politica di distribuzione dei dividendi (di tipo a distribuzione o ad accumulazione).

Quanto durano i fondi immobiliari

I fondi immobiliari quanto durano? La loro durata può andare dai 10 ai 30 anni. La data di scadenza rappresenta pure il momento in cui il patrimonio sarà ripartito e distribuito. Il tutto viene riportato all’interno del prospetto informativo che invitiamo sempre di leggere prima di sottoscriverli. In genere viene pure previsto un obiettivo di rendimento che sarà poi ripartito dividendi di acconto.

Fondi immobiliari come funzionano

I fondi immobiliari nascono con una dotazione iniziale prestabilita di patrimonio, che varia in conseguenza alle normali variazioni che subisce il valore in base all’aumento o alla diminuzione dei prezzi dei beni. Questo patrimonio viene ripartito in un numero predeterminato di quote. In primis, il fondo immobiliare nasce da una sottoscrizione. Il fondo immobiliare nasce con l’obiettivo di raccogliere un determinato ammontare di denaro presso i suoi sottoscrittori (chiamati investitori), soldi che poi saranno utilizzati per gestire il portafoglio. Le sottoscrizioni continuano fino a quando l’ammontare prestabilito non sarà raggiunto.

Nella seconda fase, una volta che il denaro è stato definitivamente raccolto, il fondo seleziona gli immobili che devono essere rilevati. Gli immobili vengono così selezionati in base alle linee di gestione del fondo. Ci possono essere fondi che investono su immobili ad uso residenziale oppure uffici mentre altri ad uso più commerciale (come i centri commerciali ad esempio). Altri fondi immobiliari invece prediligono le zone che devono ancora essere edificate o i complessi da ristrutturare.

Fondi immobiliari, come vengono sottoscritte le quote

Le quote dei fondi immobiliari possono essere sottoscritte, entro i limiti della disponibilità del fondo, solo durante la fase di offerta. Mentre il rimborso si verifica invece di solito solo quando scadono. Le quote possono comunque essere acquistate o vendute in un mercato regolamentato nel caso siano negoziate in quel contesto. La legge prevede la quotazione in un mercato regolamentato e garantisce al capitale una maggiore liquidabilità. I partecipanti possono eventualmente rientrare dopo in possesso dei capitali investiti, aumentati degli eventuali capital gain o, di contro, penalizzati dal cosiddetto market discount. Vale a dire dalla differenza che passa in un determinato momento tra il prezzo di mercato e il valore patrimoniale della quota.

Perché i fondi immobiliari si dicono chiusi

Perché i fondi immobiliari vengono detti “chiusi”? Ciò in quanto, rispetto ai normali fondi di Investimento, nei quali un investitore può sottoscrivere o riscattare liberamente le quote, andando così ad aumentare o diminuire le disponibilità investibili del Fondo, i fondi immobiliari determinano in partenza la propria dimensione e, una volta che viene raccolto tutto il denaro, esso non è più disponibile ad altri investitori. Come se morissero lì insomma. In Italia, i fondi immobiliari che vengono ripartiti tra i risparmiatori privati sono quotati alla Borsa Italiana, e in virtù di questo, chi li vuole acquistare successivamente alla fase di sottoscrizione, può comunque farlo acquistando la quota come si farebbe con una azione.

Va da sé però che il prezzo di acquisto non è detto che sia uguale a quello espresso dal NAV ovvero il valore che è stato dichiarato del portafoglio immobiliare. Non è detto peraltro che acquistare un Fondo Immobiliare ad una quotazione ridotta rispetto al suo “NAV”, vuol dire per forza aver fatto un buon affare. Dato che il valore di un portafoglio immobiliare non è certo. Esistono infatti numerosi casi di questi strumenti finanziari quotati molto spesso al di sotto del “NAV” che viene dichiarato da chi li gestisce.

I fondi immobiliari non devono essere ritenuti convenienti solo sullo sconto del prezzo rispetto al NAV. Quest’ultimo, rispetto ai fondi aperti, è solo teorico. Il mercato immobiliare è di fatti per natura poco liquido e ad una quotazione solo teorica di un immobile non sempre corrisponde la possibilità effettiva di ricavare quel prezzo mediante vendita dello stesso. Ma questo ragionamento passa in secondo piano in nome delle cedole che i fondi immobiliari distribuiscono e che corrispondono ai proventi incassati dagli affitti. Le cedole sono elevate, ma non sempre sufficienti a compensare la possibile perdita in conto capitale derivante da una svalutazione del valore quota sul mercato. Quindi, per non subire perdite, potremmo tenere le quote dei fondi immobiliari fino alla loro scadenza, al fine così di rivalersi sul NAV. Ma anche ciò potrebbe non bastare: non è detto infatti che il NAV equivarrà al valore effettivo incassato dal fondo.

I fondi tradizionali sono invece chiamati “aperti” in quanto il loro capitale è varia in base all’ingresso o all’uscita di nuovi partecipanti. Nel primo caso, ci sarà l’emissione di nuove quote ed il patrimonio del fondo crescerà in maniera corrispondente. Nel secondo caso, invece, avviene l’opposto: il patrimonio cala e viene ridotto il numero di quote in circolazione.

Fondi immobiliari costi

Quali sono i costi dei fondi immobiliari? Per quanto concerne i costi che gravano sui fondi immobiliari, bisogna dire che essi sono inferiori rispetto ai fondi di investimento di tipo tradizionale. Sono uguali solo per chi sottoscrive le quote al momento dell’emissione, dato che invece chi subentra in un secondo momento lo fa acquistando le quote sul mercato. I costi pagati sono uguali a quelli che si sosterrebbero se si comprassero delle “comuni” azioni.

Occorre comunque dire che i fondi immobiliari chiusi costano meno rispetto ai fondi aperti che investono in strumenti finanziari. Queste però sono le principali caratteristiche:

  • sono meno liquidi, poiché il valore quota oscilla di molto nel tempo
  • i fondi immobiliari chiusi non hanno una scadenza breve e sono allungabili di altri tre anni qualora si verifichino problemi con la vendita del patrimonio
  • le cedole pagate sono in genere alte, ma, di contro, il capitale investito rischia di rimanere immobile per un lasso di tempo lungo

Fondi immobiliari rischi

Quali rischi si corrono acquistando fondi immobiliari scadono? Già perché anche questi strumenti finanziari, come tutti, possono dar vita a dei rischi. Abbiamo detto che i fondi immobiliari hanno una data di scadenza specificata sul prospetto. Pertanto, entro essa il portafoglio di immobili deve essere stato liquidato e i soldi restituiti agli investitori. Ciò implica che i possessori di quote dei fondi immobiliari corrono anche il rischio di subire le oscillazioni dei prezzi nella fase finale della vita di questi strumenti finanziari. Un rischio che non va preso sotto gamba: un esempio pratico sono quanti hanno acquistato quote nel famigerato Fondo “Portfolio Immobiliare Crescita”, scaduto nella seconda metà dell’hannus horribilis 2008. Subendo in pieno all’atto della vendita le conseguenze negative della tempesta finanziaria in pieno corso e che ha portato strascichi per anni.

In realtà, in alcuni casi i gestori del Fondo possono anche chiedere una proroga , che non è detto venga concessa da Banca d’Italia. E comunque, anche qualora sia concessa, non deve essere particolarmente lunga (può durare tra i due e i tre anni).

Fondi immobiliari e leva finanziaria

Anche i fondi immobiliari prevedono una Leva finanziaria da sfruttare, indebitandosi al fine di investire una cifra superiore rispetto a quella conferita dai sottoscrittori. E’ bene però sempre ricordare che la leva finanziaria permette profitti più alti in caso di salita dei valori degli immobili, ma anche rischi maggiori qualora il valore cali. La chance di sfruttare la leva finanziaria può aumentare i problemi di “smobilizzo” quando ci si sta avvicinando alla data di scadenza (i rischi descritti nel paragrafo precedente).

Fondi immobiliari vantaggi e svantaggi

Come ogni strumento finanziario, anche i fondi immobiliari hanno vantaggi e svantaggi. Partiamo dai primi.

Quali sono i vantaggi dei fondi immobiliari

Senza dubbio, un vantaggio da annoverare per quanto concerne i fondi immobiliari per i clienti che li acquistano, è relativo al fatto che il cliente può entrare in possesso di uno strumento di investimento nuovo rispetto a quelli tradizionali (si pensi ai fondi comuni, alle obbligazioni, alle polizze, alle azioni) di medio e lungo termine, collegato ad un certo investimento (gli immobili) non coperto da altri strumenti o non collegato ad altri indici o mercati

Quali sono gli svantaggi dei fondi immobiliari

Lo svantaggio principale deriva dal fatto che il fondo immobiliare è uno strumento di medio e lungo periodo. Pertanto, in virtù di ciò, andrebbe acquistato in sede di emissione e trattenuto fino alla sua scadenza. Malgrado il fatto che poi molti fondi immobiliari sono quotati anche in borsa, e pertanto è possibile pure negoziarli prima della loro scadenza, rimangono comunque strumenti molto meno liquidi rispetto alle azioni e pertanto diventa anche più difficile trovare a breve tempo qualcuno pronto ad acquistarli. Quindi, alla fine della fiera, come avviene quando ci troviamo a vendere un immobile vero e proprio, finiamo per accontentarci pure di un valore inferiore a quello della propria quota. Quindi rispetto a quanto speravamo.

Occhio poi al fatto che il mercato è comunque imprevedibile, e ciò è ancora più vero per gli investimenti a lungo termine che attraversano più anni. E quindi sono più sottoposti ad eventuali cambiamenti. Si pensi al fatto che la tristemente nota crisi dei mutui del 2008 ha colpito in maniera pesante proprio i fondi immobiliari che avevano la propria scadenza immediatamente dopo quell’anno. Sono dunque i fondi immobiliari che hanno subito la svalutazione maggiore, in quanto non hanno avuto modo e tempo di riprendersi dopo la batosta.

Fondi immobiliari scenari futuri

Qual è il futuro dei fondi immobiliari e degli investimenti in generale? Abbiamo già accennato alla terribile crisi finanziaria del 2008 partita dagli Usa e generata dalla truffa dei sub-prime. Crisi che ha cambiato radicalmente l’economia mondiale e creato nuovi equilibri. A quasi dieci anni da quel corto circuito, gli Usa si sono ripresi del tutto, sebbene la loro economia sia più fragile e meno rampante di quanto è stata tra gli anni ‘80 e ‘90 (già “l’11 settembre” era stata una prima grave batosta). L’Europa si è ripresa più lentamente, con alcuni Paesi come quelli del mediterraneo che hanno subito la batosta finale ad un sistema economico già in affanno. La Cina continua a crescere ed investire, mentre il Giappone si è molto indebolito. Così come altre economie emergenti. La domanda estera si concentrerà proprio su questi ultimi mercati, dove la crescita è ancora limitata da ostacoli strutturali e dall’incertezza geopolitica. La liquidità fa registrare un aumento tra gli investitori e l’accesso al credito inizia ad essere più agevole. Sebbene limitatamente ad alcune aree e per alcune tipologie di prodotto.

Insomma, ci sono buone prospettive per il futuro ma parlare di un futuro roseo per il mercato finanziario e anche per i fondi immobiliari è davvero prematuro. Il 2008 ha segnato uno spartiacque per l’economia mondiale e non sappiamo ancora dove stiamo andando. Tuttavia, possiamo dire che i fondi immobiliari sembrano uno strumento finanziario più attraente rispetto ad altri tradizionali. Possono essere una buona strada per diversificare il proprio asset e una valida alternativa per non acquistare direttamente un terreno o un edificio.

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