Estinzione anticipata del mutuo: funzionamento e novità

Mutuo bancario

Dopo avere acceso un contratto di un mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile ad uso residenziale, un soggetto mutuatario può “togliersi il pensiero” e procedere con il rimborso del debito residuo, estinguendo in maniera anticipata il mutuo.

Può capitare che per un motivo o per un altro, anche per un semplice desiderio, il soggetto mutuatario dopo aver accumulato una disponibilità liquidità sufficiente voglia “liberarsi” dal peso di dover adempiere le rate di rimborso e decida di estinguere anticipatamente il mutuo acceso.

In effetti, l’estinzione totale o parziale del mutuo può diventare una soluzione davvero concreta per sgravare il proprio reddito dal “peso” delle rate di restituzione del mutuo ipotecario.

Un soggetto mutuatario che abbia a disposizione delle somme il cui importo è anche parziale per coprire il debito residuo dell’obbligazione bancaria, può comunque richiedere l’estinzione parziale del mutuo.

La richiesta di estinzione parziale, infatti, permette di ridurre il valore della rate da rimborsare oppure di poter accorciare il piano di ammortamento del debito.

In questa guida è possibile reperire informazioni interessanti sull’iter da seguire per estinguere in maniera anticipata il mutuo che si è acceso con la banca per finanziare l’acquisto o la ristrutturazione di un bene immobiliare.

Estinzione anticipata del mutuo: che cos’è

Prima di esaminare l’iter e la procedura da seguire per procedere con l’estinzione anticipata del mutuo ipotecario, è bene ricercare una definizione corretta e ad hoc.

Come già anticipato in premessa, quando si parla di estinzione anticipata di mutuo deve intendersi la facoltà del debitore di “estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito” ed è disciplinata dalla normativa bancaria (Testo Unico Bancario – Art. 40 comma 1), oltre che contemplata da tutti i contratti di mutuo fondiario.

Nella prassi bancaria, alcune banche sanciscono contrattualmente un limite temporale di 18 mesi dall’inizio del mutuo, prima dei quali non si accetta che il soggetto mutuatario possa procedere all’estinzione ed al rimborso totale o parziale delle rate.

In effetti, sarebbe un diritto riconosciuto in capo allo stesso soggetto mutuatario di esercitare la facoltà di cui all’articolo 40 comma 1 TUB, senza porre dei vincoli e limiti.

Inoltre, si deve ricordare che in alcuni casi il rimborso anticipato del contratto di mutuo prevedere l’applicazione di una “penale di estinzione“, cioè una commissione di spesa da riconoscere alla banca.

In effetti, non sempre la prassi bancaria va di pari passo con la normativa: infatti, la Legge Bersani per tutti i contratti di mutuo stipulati dal 2 febbraio 2007 ad oggi prevede che l’estinzione anticipata, sia totale che parziale, sia esentata da penali (articolo 7 della legge 40/2007).

Il soggetto mutuatario che voglia estinguere il mutuo ed il debito residuo (risultante dal piano di ammortamento) può esercitare l’estinzione anticipata con due distinte modalità: totale o parziale.

Estinzione totale del contratto di mutuo

Il contratto di mutuo può essere estinto in due modalità: totale o parziale, a seconda delle diverse esigenze e bisogni del soggetto mutuatario.

L’estinzione totale corrisponde alla chiusura definitiva del contratto di mutuo: con la restituzione al soggetto mutuante di tutto l’ammontare del debito residuo, il mutuatario si libera definitivamente dall’onere di dover versare durante il piano di ammortamento le rate di rimborso del mutuo, come sottoscritto inizialmente in sede di stipula contrattuale.

La somma da riconoscere alla banca o ad altro soggetto mutuante deve includere l’ammontare del capitale residuo, come risulta dal più recente piano di ammortamento.

Se il soggetto mutuatario ha acceso un contratto di mutuo a tasso fisso, il problema di computo del debito residuo non costituisce un problema rilevante dato che il saggio di interesse è fisso e l’importo rateale da rimborsare è costante per tutta la durata del piano di ammortamento.

Nel caso in cui il soggetto mutuatario abbia sottoscritto un contratto di mutuo a tasso variabile ad ogni variazione il piano di ammortamento viene usualmente ricalcolato. Ciò è dovuto al fine di mantenere la rata costante con l’applicazione dell’ammortamento alla “francese”.

A tale importo andrà aggiunta la penale di estinzione ed il costo amministrativo dei conteggi di estinzione.

Sulla penale di estinzione da parte del soggetto mutuante, si dovrebbe contestare l’applicazione dato che la normativa è ben chiara sull’esenzione (articolo 7 della legge 40/2007).

Inoltre, la banca richiede i “dietimi giornalieri“, cioè gli interessi del periodo che intercorre tra il pagamento dell’ultima rata ed il giorno in cui avviene l’estinzione, calcolati al saggio di mutuo.

Basta procedere con il seguente calcolo: moltiplicare il debito residuo per il numero di giorni e per il tasso giornaliero (il saggio quotidiano è pari al tasso annuo diviso 365 giorni).

Estinzione parziale del mutuo

Nel caso in cui un soggetto mutuatario voglia estinguere il mutuo in maniera parziale lo potrà fare e tutto il capitale versato anticipatamente viene dedotto dal debito residuo del contratto di mutuo.

Il soggetto mutuante non può richiedere più alcun interesse su quella quota per tutta la durata rimanente del contratto di mutuo. Esistono contratti di mutuo che consentono di optare in alternativa al mantenimento della stessa rata in cambio di una riduzione della durata residua del rimborso.

Esercitando tale facoltà, il mutuatario può beneficiare di un duplice risparmio: diminuzione della durata del piano di ammortamento ed abbattimento del debito residuo.

Come richiedere estinzione anticipata

La procedura di estinzione anticipata prevede da parte del mutuatario di procedere con la compilazione ed il deposito presso la propria banca dell’atto notorio o della dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio.

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