Donazione immobili ai figli: rischi, costi e imposte

Il trasferimento a titolo gratuito di un immobile, pur trattandosi di un "dono", è comunque soggetto al pagamento di diverse imposte

I regali, si sa, hanno un loro costo. Anche quando si tratta di ”donare” immobili ai propri figli o a soggetti terzi. Occorre innanzitutto dire che il regime fiscale relativo a donazioni ed atti di trasferimento a titolo gratuito di beni e diritti è cambiato con l’entrata in vigore della legge n. 286 del 2006 e successiva legge n. 296 dello stesso anno. Le quali rientrano entrambe nella Legge Finanziaria 2007. Con esse, vi è stato un  ritorno di imposte ed aliquote, fissate in funzione del valore dei beni interessati. Vediamo dunque quali sono i rischi, i costi e le imposte che gravano su una donazione di immobili.

donazione immobile
La donazione di un immobile

Cos’è la donazione di un immobile e quali rischi

Si parla di donazione quando un immobile viene concesso dal proprietario ad un’altra persona senza costi per quest’ultima. Deve essere fatta per atto pubblico, sotto pena di nullità (art.782 c.c.) e richiede la presenza obbligatoria di due testimoni. I quali non possono avere legami di sangue (parenti) con il donatore, né possono essere coniugi o affini, o portatori di interessi verso l’atto donatorio. Tuttavia, la forma dell’atto pubblico non è richiesta qualora l’oggetto sottoposto a donazione sia un bene mobile avente un valore modesto. La modicità del valore viene sancita non solo dal suo valore di mercato, ma anche in rapporto alle condizioni economiche del donante (art. 783 c.c.).

Come vedremo di seguito, le parti in causa (donatore e beneficiario dell’immobile) non corrono alcun rischio di natura legale o finanziaria nel porre in essere una donazione. Tuttavia, ci sono imposte e spese accessorie cui il donatore deve tenere conto.

donazione immobile
Imagine simbolica di una casa donata

Donazione immobili: le imposte

Il sistema fiscale prevede che la base imponibile su cui si applica l’aliquota dell’imposta sia determinata dal valore catastale dell’immobile, scaturito dalla rendita catastale rivalutata del 5% che poi viene moltiplicata per un coefficiente variabile a seconda della tipologia dell’immobile che vorremmo donare. Questi i coefficienti previsti: 110 se si tratta della prima casa; 120 per fabbricati rientranti nel gruppo A e C; 168 per quelli rientranti nelle categorie B; 60 per i fabbricati delle categorie A/10 e D.

Quanto alle aliquote dell’imposta, esse sono le stesse stabilite per le successioni ma variano in base al rapporto di parentela che intercorre tra chi dona e chi è il beneficiario della donazione. Pertanto, avremo le seguenti aliquote:

  • Del 4%, qualora si tratti di un coniuge o di parenti rientranti nella cosiddetta ‘linea retta’. Essa si calcola sul valore cosiddetto eccedente per ciascun beneficiario, pari a un milione di euro;
  • Del 6% se i beneficiari della donazione sono fratelli e sorelle, da calcolare sempre sul valore eccedente per ciascun beneficiario, ma questa volta pari a centomila euro;
  • Sempre del 6% ma da calcolare sul valore totale dell’immobile oggetto della donazione, per tutti gli altri parenti fino al quarto grado di parentela, per i familiari cosiddetti ‘affini in linea retta’ e affini in linea ‘collaterale fino al terzo grado’;
  • Infine, dell’8% senza alcuna riduzione della base imponibile per tutti gli altri soggetti non rientranti tra quelli fino adesso elencati.

Vale poi la pena dire che gli importi esenti dall’imposta (la franchigia) vengono sottoposti ad aggiornamento ogni quattro anni, sulla base dell’indice calcolato sul costo della vita.

Donazione immobili: altri costi

Il pagamento di imposte non è però l’unico costo da sostenere in caso di donazione. Infatti, sempre se ad essere donato sia un bene immobile o un diritto reale immobiliare, occorre pagare anche:

  • l’imposta ipotecaria che viene pagata al fine di poter procedere alla trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari, la quale corrisponde al 2% del valore dell’immobile oggetto della donazione;
  • l’imposta catastale che serve per la voltura dell’atto, che corrisponde all’1% del valore dell’immobile.

Donazione immobili: altre pratiche da disbrigare

Infine, ecco qualche altra pratica da disbrigare all’atto della donazione di un immobile. Se si tratta di “prima casa”, si va incontro alle medesime agevolazioni concesse per le successioni. Pertanto, anziché applicare le sopracitate percentuali sul valore dell’immobile, il beneficiario pagherà le imposte ipotecarie e catastali nella misura di 168 euro cadauna. Ancora, quando si stipulano atti di donazione e gli altri atti che siano a titolo gratuito, sempre se aventi la forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, sono soggetti a registrazione telematica entro 30 giorni dalla data di stipula dell’atto.