Contratto di comodato: come dedurre le spese di manutenzione

La normativa in merito alle locazioni è molto complessa ma anche ricca di opportunità. A prescindere dal carico fiscale, purtroppo pesante e tendenzialmente in aumento, il legislatore ha disposto forme e modalità in grado di soddisfare le varie esigenze di locatari e locatori. Una tipologia sui generis di locazione è il contratto di comodato d’uso. Presenta alcune caratteristiche tipiche ma implica considerazioni specifiche per ciò che riguarda alcune questioni, come quella che riguarda le spese di manutenzione. Chi deve pagarle? Chi può detrarle? Ecco una guida esaustiva.

Contratto di comodato, le precisazioni
Contratto di comodato, le precisazioni

Contratto di comodato a termine o a scadenza: le tipologie

La qualità principale del contratto di comodato, che è anche la differenza principale con il contratto di locazione in senso stretto, è rappresentata dalla gratuità. Il proprietario cede l’utilizzo di una sua proprietà a un comodatario, senza richiedere a quest’ultimo il pagamento di alcun canone. Il comodatario si impegna a rispettare la proprietà e a utilizzarla come se fosse egli stesso il proprietario. Il contratto di comodato può essere regolarmente registrato oppure firmato e conservato sotto forma di scrittura privata. E’ preferibile comunque procedere alla registrazione per facilitare la risoluzione di eventuali contenziosi.

Il contratto di comodato può essere a termine o può avere una scadenza. Nel primo caso, il proprietario può riprendere il pieno possesso quando lo vuole. Nel secondo caso, è obbligato a rispettare i termini temporali.

Infine, va detto che l’immobile oggetto della cessione può essere impiegato sia per l’uso abitativo che in modo strumentale. Molto banalmente, può fungere da domicilio per il comodatario o da studio, negozio, ufficio, laboratorio per chi è impegnato in attività di tipo economico.

Contratto di comodato d’uso: le spese e le detrazioni

La normativa sulle detrazioni è abbastanza complessa anche perché ricca di distinguo. Il primo criterio riguarda la natura della manutenzione, che può essere ordinaria o straordinaria. La linea di confine è spesso labile, ma in genere vale la definizione utilizzata in campo edilizio. Un intervento di manutenzione è straordinario se coinvolge componenti strutturali dell’immobile, come un muro, una trave etc. Un intervento di manutenzione è ordinario se non interessa la struttura e ha come unico scopo il miglioramento delle prestazioni dell’immobili (es. il cambio di infissi, per raggiungere un grado di isolamento termico maggiore).

Le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del comodatario. Pertanto, quest’ultimo può dedurle dal reddito d’impresa. In questo caso vale il principio di cassa, quindi la detrazione può essere usufruita in un’unica soluzione. Discorso diverso per l’Iva. Questa è detraibile solo nel caso in cui l’immobile oggetto del contratto sia utilizzato a fini strumentali e non abitativi.

Le spese per la manutenzione straordinario sono invece a carico del proprietario. O meglio, lo sono “d’ufficio”. E’ possibile che il comodatario possa pagare le spese, o una parte delle spese, ma solo come iniziativa personale e previo un accordo scritto. In questo caso, poi, è obbligatoria la registrazione del contratto. Vale, inoltre, il principio di competenza, dunque la detrazione deve essere fruita nell’arco di più esercizi commerciali.