Condomino moroso: ecco cosa può fare l’amministratore

condomino moroso

Il condominio rappresenta una collettività di più persone che dividono gli stessi beni e servizi. È opportuno, quindi, che ci sia una collaborazione da parte di tutti i condòmini nell’affrontare le dovute spese per il mantenimento dei beni di cui godono.

Ma si sa, in un gregge vi è sempre una pecora nera che potrebbe rischiare di rovinare il quieto vivere. È il caso del condomino moroso, che si rifiuta di pagare e di partecipare agli oneri condominiali. Ma cosa rischia e come può comportarsi l’amministratore nei suoi confronti? Scopriamolo insieme.

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La riscossione degli oneri condominiali. Quando un condomino è moroso

La riforma del condominio, introdotta con la L. 220/2012, ha apportato modifiche rilevanti alla disciplina della riscossione dei contributi condominiali. Innanzitutto, è opportuno specificare che la riscossione delle spese spetta ad una persona, cioè all’amministratore (art. 1130 c.c.), il quale è tenuto alla ripartizione ed alla erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.

Tali spese, se sono di natura ordinaria, devono essere riportate nel bilancio preventivo e poi, a fine esercizio, in quello consuntivo. Se sono, invece, di natura straordinaria – come dei lavori di ripristino di una facciata – questi dovranno essere riportati nei relativi riparti di spesa dei lavori. Tutte le ripartizioni sono comunque decise ed approvate dall’assemblea condominiale.

Chiarito, quindi, che TUTTI i condòmini devono partecipare alle spese (abbiamo già visto in precedenza, in caso di locazione, cosa deve pagare l’inquilino e cosa deve pagare il proprietario), andiamo ora ad esaminare tutte le dinamiche riguardanti il condomino moroso, ovvero di quel condomino che non versa le quote condominiali dovute.

Il condomino moroso: la disciplina prevista dall’art. 63 Disp. Att. c.c.

La norma cardine in materia è il novellato articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, il quale riconosce determinati poteri all’amministratore nell’agire contro il condomino moroso. Tra questi, all’amministratore viene attribuito il potere di agire in giudizio – tramite Decreto Ingiuntivo – per ottenere coattivamente le somme dovute senza alcuna necessità di un’autorizzazione dell’assemblea, oltre che poter sospendere al singolo moroso la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

L’obbligo dell’amministratore di attivarsi nel recupero del credito nei confronti del condomino moroso

L’art. 1129 del Codice Civile prevede, al nono comma, che l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Ciò comporta, quindi, che nel caso in cui l’amministratore non adempi tale obbligo o nel caso in cui abbia omesso di curare diligentemente l’azione, potrebbe essere revocato dal suo incarico.

Si tratta di una norma stringente, che costringe l’amministratore di attivarsi entro un determinato termine (6 mesi dalla chiusura dell’esercizio) per garantire un’organizzazione molto più celere ed efficace, al fine di ristabilire gli equilibri economici all’interno del condominio.

Tuttavia, i condòmini, tramite delibera assembleare, possono comunque decidere di non agire per la riscossione forzosa nei confronti dei condòmini morosi. In questo caso l’amministratore non può che tacere, rispettando la volontà dei suoi rappresentati. Si tratta, sostanzialmente, di quei casi in cui le disagiate condizioni economiche del singolo portano ad un atto di clemenza da parte dell’assemblea.

Al di fuori del suddetto caso, l’art. 63 Disp. Att. c.c. attribuisce all’amministratore, come abbiamo già detto, il diritto-dovere di procedere alla riscossione coattiva dei contributi non corrisposti tramite apposito Ricorso per Decreto Ingiuntivo, il quale sempre tale norma specifica essere immediatamente esecutivo. Si tratta di una tutela privilegiata prevista ad hoc per il condominio, in quanto il ritardato pagamento delle quote condominiali incide sulla regolare conservazione delle parti comuni e sull’erogazione dei servizi comuni.

Condomino Moroso: quando si prescrive il suo debito e quando può agire l’amministratore nei suoi confronti?

L’azione contro il condomino moroso potrà essere esercitata fin da subito. Non è necessario quindi attendere un termine per poter poi agire contro il condomino moroso. Anzi, al fine di rendere le cose più rapide, per incentivare un’azione celere da parte dell’amministratore, il nuovo art. 1129 c.c. prevede, come abbiamo già detto, un termine di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio entro il quale l’amministratore dovrà agire.

L’amministratore che non si attiva entro sei mesi alla riscossione delle spese condominiali potrà essere responsabile e potrebbe rischiare di essere revocato dal suo incarico.

Discorso diverso invece è la prescrizione del debito, ovvero: per quanti anni l’amministratore potrà pretendere il pagamento degli oneri condominiali regressi? Sul punto è intervenuta la Giurisprudenza, la quale ha riconosciuto un termine di cinque anni entro il quale l’amministratore potrà pretendere il pagamento delle quote scadute. La prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere (articolo 2935 del Codice civile). Il giorno in cui il diritto può essere fatto valere coincide con la data di scadenza del termine di pagamento della rata risultante dal piano di ripartizione preventivo delle spese, oppure con la data di approvazione del piano di ripartizione consuntivo, nel quale è riportato il saldo passivo relativo alla gestione conclusa.

Condomino moroso: l’obbligo dell’amministratore di comunicare i nominativi ai creditori esterni

L’art. 63 Disp. Att. c.c. prevede che “i creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”. L’amministratore, oltre a dover agire per la riscossione, è tenuto quindi anche a comunicare ad eventuali creditori esterni non ancora soddisfatti i dati dei condomini morosi, nel caso in cui ne facciano richiesta.

Ciò perché i creditori dovranno sapere i nomi dei soggetti contro cui potranno agire in via coatta, perché nel condominio sostanzialmente non esiste fin da subito una solidarietà tra condomini. Infatti:

  • I creditori del condomini, ottenuto il decreto ingiuntivo, dovranno agire esecutivamente nei confronti dei condomini morosi

  • Solo in seconda battuta, nel caso in cui il credito non sia stato soddisfatto dai morosi, potranno agire anche nei confronti di quelli in regola con i pagamenti

  • Se uno dei creditori interpella l’amministratore sul punto, quest’ultimo dovrà fornire tempestivamente i dati dei condomini morosi, affinchè il richiedente possa procedere verso tali soggetti.

Condomino moroso e nuovo proprietario: chi deve pagare?

L’obbligo di pagare le spese condominiali è un obbligo reale che grava sul singolo condomino in quanto proprietario di un immobile sito nel condominio.

Ciò comporta, quindi, che tale obbligo si trasferisce in capo al nuovo proprietario che subentra nell’immobile. In poche parole, chi acquista compra anche i debiti su quella casa, dovendo rispondere di tutte le spese che non sono state pagate dal condomino uscente, cioè del precedente proprietario dell’immobile.

È importante, però, tenere presente che la responsabilità del nuovo proprietario non è assoluta, ma l’art. 63 Disp. Att. c.c. prevede una responsabilità solidale del nuovo e del precedente proprietario.

Il condomino uscente resta infatti solidalmente obbligato con il nuovo condomino subentrato fino al momento in cui è stata trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

È bene, di conseguenza, che l’acquirente di un immobile verifichi sempre, prima dell’acquisto, che il venditore abbia regolarmente pagato tutti i contributi a suo carico, mentre il venditore deve comunicare il prima possibile all’amministratore il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile, al fine di non dover pagare – anche se in via solidale – i contributi condominiali.

Condomino moroso e l’usufruttuario

La nuova disciplina prevista dall’art. 67 Disp. Att. c.c. ha previsto espressamente una responsabilità solidale del nudo proprietario e dell’usufruttuario per il pagamento delle spese condominiali.

Ciò comporta, quindi, che anche in caso di debito vi sarà una responsabilità solidale.

Inquilino moroso. Chi risponde dei suoi debiti?

Come abbiamo già detto, nelle ipotesi di locazione, l’inquilino dovrà comunque pagare le spese condominiali di natura ordinaria previste dalla legge (art. 9 L. 392 del 1978).

Ma cosa succede se l’inquilino non paga le spese che gli spettano? Come abbiamo detto poc’anzi, l’obbligo di pagare le spese condominiali è un obbligo reale, che viene attribuito ai proprietari dell’immobile. Di conseguenza, nella ipotesi in cui l’inquilino non dovesse pagare le suo spese, a rispondere dei suoi debiti sarà sempre e comunque il proprietario.

L’amministratore, infatti, sarà tenuto ad agire contro il proprietario. Quest’ultimo, nelle ipotesi in cui sia stato costretto ad anticipare lui i pagamenti che spettavano all’inquilino, potrà esercitare diritto di rivalsa entro e non oltre 2 anni. Decorsi tale termine, il diritto del locatore al soddisfo di quanto pagato per gli oneri condominiali posti a carico dell’inquilino si prescrive.

Decreto Ingiuntivo contro il Condomino Moroso: cosa serve per ottenerlo

Il processo ingiuntivo è un procedimento abbastanza celere ed efficace. Questo mira all’emissione di un Decreto Ingiuntivo da parte del giudice sulla base di un diritto.

Il procedimento è azionabile tramite Ricorso, supportato – nel caso in cui si tratti di un diritto di credito – da idonea prova scritta.

In materia condominiale, i documenti necessari per poter ottenere un decreto ingiuntivo sono:

  • Il titolo che autorizza l’amministratore a chiedere il pagamento dei contributi, e cioè la delibera di approvazione dei bilanci dell’esercizio di riferimento
  • i bilanci e i relativi riparti di spesa (è indifferente che la ripartizione sia quella preventiva o quella consuntiva) i quali fungono da prova che testimonia l’esistenza di un debito certo, lunqido ed esigibile.

Le ricevute di pagamento, invece, non sono da considerarsi strettamente necessarie.

Prima di avviare l’azione giudiziale, sarà sempre necessario inviare prima una lettera di messa in mora, ex art. 1219 c.c.

Una volta ottenuto il decreto ingiuntivo dal giudice, questo sarà provvisoriamente esecutivo, permettendo quindi di poter avviare una fase esecutiva fin da subito. Ricordiamo, comunque, che contro decreto ingiuntivo, il condomino moroso potrà avanzare Opposizione a Decreto Ingiuntivo.

Condomino Moroso: la sospensione di servizi da parte dell’amministratore

Oltre che alla riscossione forzosa delle quote condominiali tramite Decreto Ingiuntivo, l’amministratore potrà anche “sanzionareil condomino moroso, sospendendogli la fruizione di determinati servizi.

La possibilità è prevista, ancora una volta, dall’art. 63 Disp att. c.c., il quale recita che l’amministratore, nel caso in cui la mora sia protratta per oltre sei mesi, potrà sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Si potranno così negare al condomino moroso l’uso del posto auto, oppure l’utilizzo dell’ascensore (se dotata di chiave) ed altro ancora.

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