Condominio senza amministratore: tutto quello che c’è da sapere

L’amministratore è un organo che svolge un ruolo “esecutivo” all’interno del condominio. Proprio per questo motivo, la sua figura è estremamente importante ed è soggetta ad un attenta disciplina da parte del codice civile, il quale prevede in modo completo quali sono i suoi poteri, le sue responsabilità e come deve essere nominato o revocato.

Ma in un condominio la figura dell’amministratore non sempre è obbligatoria. Ci sono, infatti, delle ipotesi previste dalla legge in cui i condomini possono gestirsi da soli e di conseguenza non avere l’obbligo della nomina di un amministratore.

condominio senza amministatore

Condominio senza amministratore, quando è possibile

Fino a non tanto tempo fa – prima della riforma del 2013 – la legge prevedeva la nomina obbligatoria dell’amministratore in tutti i casi in cui i condomini erano più di quattro.

In seguito alla recente riforma, il novellato art. 1129 del codice civile ha di fatto elevato la soglia, aumentando il numero di condomini a nove. Ciò significa che quando vi sono meno di nove proprietari, questi possono provvedere automaticamente alla gestione del condominio, senza dover necessariamente nominare un amministratore.

Condominio senza amministratore, come fare

In un condominio composto da otto condomini (così detto “Piccolo Condominio“) è possibile quindi l’autogestione. Sarà necessario, però, in questi casi, individuare una figura responsabile, che svolga mansioni analoghe all’amministratore ma che però non è rappresentate di tutti gli altri condomini (come invece lo è l’amministratore), figurando come un semplice incaricato nella gestione degli interessi comuni.

L’art. 1129 c.c. recita infatti che “in mancanza dell’amministratore, sul luogo al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”.

La ratio è abbastanza evidente: senza la presenza di un soggetto fisico in grado di adempiere determinate mansioni (come la raccolta dei fondi e i pagamenti), sarebbe pressoché impossibile poter gestire un fabbricato.

In un così detto “Condominio Piccolo”, dove i proprietari sono meno di nove, il responsabile veste quindi i panni di un semplice condomino, non avendo alcun potere di rappresentanza fisica o legale del condominio. È tenuto, però, a svolgere determinate operazioni fiscali, compresa la presentazione del modello 770.

Sì, perché il condominio dal 1° gennaio del 1998 è un sostituto d’imposta e la mancata nomina dell’amministratore non significa che svaniscono tutti quegli obblighi fiscali di cui la struttura è tenuta ad adempiere.

In fase di dichiarazione dei redditi è quindi obbligatorio per tutti i condomini presentare il modello 770, così come deve essere comunicato al fornitore di energia elettrica il codice fiscale o a chiunque venda un bene o esegua una prestazione per il condominio.

Condominio senza amministratore, regole da rispettare

Quindi, ricapitolando, per tutti i condomini, a prescindere dal numero di proprietari, è obbligatorio:

  • Presentare modello 770
  • Avere un codice fiscale
  • Emettere fattura e comunicare il C.F. ai fornitori e ai prestatori di opere o servizi

Condominio senza amministratore, sanzioni e responsabilità

Ma in un condominio senza amministratore, di chi è la responsabilità civile e penale? Semplice, di tutti i condomini. L’amministratore è infatti colui che rappresenta il condominio, sia civilmente che penalmente. In sua mancanza, quindi, vi sarà una responsabilità divisa equamente tra tutti i condomini.

Alla luce di tutto, quindi, appare oggi necessaria sempre la figura di un amministratore, anche nei casi in cui la sua nomina non è per legge obbligatoria. Sarà quindi comunque necessario riunire un’assemblea con la quale si deciderà di nominare un amministratore oppure, nell’ipotesi in cui non si riesca a trovare un accordo tra tutti i proprietari della struttura, rivolgersi all’autorità giudiziaria.