Cedolare secca: calcolo convenienza e istruzioni

Nei contratti di locazione immobiliare la cedolare secca non è altro che un regime fiscale opzionale e facoltativo, che si sostanzia nell’adempimento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte concernente la maturazione del reddito immobiliare).

Per i contratti assoggetati al regime della cedolare secca non devono essere pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che, di regola nel regime ordinario, sono dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non surroga l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Per chi opta per la cedolare secca, rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata del regime fiscale facoltativo, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto dal punto di vista contrattuale, inclusa la variazione Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per i nuclei familiari di operai e impiegati dell’anno pregresso.

Procediamo con ordine e cerchiamo di comprendere quali siano le regole per chi decide di optare per la cedolare secca e quali siano le aliquote previste per il 2017.

Cedolare secca: che cos’è e soggetti interessati

Come già anticipato in precedenza la cedolare secca è un regime fiscale facoltativo che colpisce il proprio reddito fondiario, maturato dalla locazione e sulla base del canone sancito contrattualmente con un’aliquota fissa.

Infatti, si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali ma, non si devono pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo che sono dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione nel regime ordinario.

Chi può optare per questo regime facoltativo? Possono scegliere per il regime della cedolare secca tutte le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (usufrutto) sul bene immobile che non risulti essere locato per finalità di esercizio dell’attività di impresa o di arti e professioni.

Come esercitare l’opzione della cedolare secca?

I soggetti che abbiano i requisiti necessari possono optare per il regime della cedolare secca al momento della registrazione del contratto o nelle annualità postume.

Nel momento in cui si procede con la registrazione del contratto di locazione, l’opzione della cedolare secca deve essere perfezionata con il modello RLI utilizzato per la registrazione del contratto stesso.

L’opzione può essere esercitata nelle annualità successive entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente utilizzando sempre il medesimo modello RLI.

Per i contratti per i quali non è previsto alcun obbligo di registrazione (esempio locazioni “brevi”, la cui durata complessiva non eccede i 30 giorni), il soggetto locatore può scegliere di applicare la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi relativa all’esercizio fiscale nel quale è maturato il reddito, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto di locazione.

Tutti coloro che optano per la cedolare secca hanno l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata.

Con la comunicazione il proprietario dell’immobile locato rinuncia all’opzione di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto contrattualmente, incluso quello per adeguamento Istat.

Per i contratti di locazione di durata complessiva inferiore a trenta giorni non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.

Quali immobili sono interessati dal regime della cedolare secca?

L’opzione della cedolare secca può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate ad uso abitativo e per le relative pertinenze, a condizione che il rapporto di locazione faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile ad uso abitativo e NON si svolgimento dell’attività imprenditoriale.

In caso di contitolarità dell’immobile ad uso abitativo, l’opzione della cedolare secca deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore contitolare.

Si ricorda che ciascun soggetto contitolare è tenuto al versamento dell’imposta di registro computata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. E’ comunque dovuta l’imposta di bollo sul contratto di locazione che deve essere versata per l’intero importo.

Inquilini interessati dal regime della cedolare secca

Il regime della cedolare secca non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che utilizzano l’immobile per espletare attività di impresa o di lavoro autonomo.

L’opzione della cedolare secca può essere esercitata anche “per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione” (cfr. Dl 47/2014).

Durata dell’opzione della cedola secca e possibilità di revoca

L’opzione della cedolare secca comporta l’applicazione delle regole normative fiscali per l’intero periodo di durata del contratto o, nei casi in cui la scelta del regime agevolativo sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il rimanente periodo di durata contrattuale.

Il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. La revoca deve essere esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro.

Quanto si paga per il regime della cedolare secca?

L’imposta sostitutiva si computa applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione sancito annualmente dalle parti.

E’ prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato per gli immobili ubicati:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi;
  • nei comuni ad alta densità abitativa.

Dall’anno 2013 l’aliquota applicata per questi contratti è pari al 15%, ulteriormente ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017.

Dunque, sono due le aliquote di tassazione del reddito da locazione per chi opta per il regime della cedolare secca nel 2017:

  • 21% per i contratti di locazione a canone libero;
  • 10% per i contratti di locazione a canone concordato stipulati nei comuni con carenza di soluzioni abitative, contratti d’affitto a studenti universitari o interessati da calamità naturali.

A partire da quest’anno fiscale, l’Agenzia delle Entrate ha previsto che la cedolare secca al 10% si applichi anche in favore dei “contratti transitori”, non inferiori a 30 giorni e non superiori a 18 mesi.

Si ricorda che salvo ulteriori novità, quest’anno fiscale sarà l’unico nel quale si potrà optare per la cedolare secca con aliquota fissa al 10%. A partire dal 2018, l’aliquota passerà nuovamente al 15%.

Versamento della cedolare secca: Codici Modello F24

Per il versamento della cedolare secca, con Modello F24, vanno utilizzati questi codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

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