Aste giudiziarie immobiliari: regole e procedure

Acquistare un immobile ad un’asta giudiziaria immobiliare può rappresentare veramente un buon affare in quanto i prezzi sono decisamente inferiori a quelli di mercato. Ma gli aspetti tecnici e giuridici da tenere in considerazione e da valutare attentamente sono molti. Vediamoli insieme.

Cosa sono le aste giudiziarie immobiliari

asta giudiziaria immobiliare
Può prendere parte all’asta giudiziaria immobiliare qualunque soggetto, tranne il debitore

A seguito di un’insolvenza o di un fallimento, il bene immobiliare del debitore può essere pignorato (o sequestrato) e messo in vendita attraverso la cosiddetta asta giudiziaria immobiliare. Si tratta di una vera e propria procedura processuale che si svolge presso l’ufficio aste giudiziarie del tribunale; responsabile del procedimento risulta essere il giudice fallimentare che dà mandato di vendita forzata del bene di proprietà del soggetto insolvente o fallito, al fine di recuperare il denaro indispensabile per ripagare i suoi creditori.
Secondo quanto stabilito dall’articolo 579 del Codice di procedura civile, può prendere parte all’asta giudiziaria immobiliare qualunque soggetto, tranne il debitore. I cittadini possono partecipare personalmente all’asta o, se vogliono restare anonimi, delegare un procuratore legale (in questo secondo caso i dati dell’acquirente devono essere comunicati alla Cancelleria del tribunale entro tre giorni dall’aggiudicazione del bene).
La trafila processuale ha inizio con l’ordinanza di vendita emanata dal giudice e pubblicata sui portali web e sui quotidiani; questa disposizione stabilisce un lasso di tempo durante il quale possono essere presentate le varie offerte d’acquisto (solitamente si va dai 90 ai 120 giorni), una base d’asta e le modalità con le quali deve essere versata la cauzione.
Le aste giudiziarie si possono effettuare seguendo tre differenti modalità: vendita all’incanto, vendita senza incanto e vendita a trattativa privata. Nei primi due casi, si tratta di una gara che si svolge in udienza davanti al giudice o ad un suo delegato; il terzo caso si utilizza solo nell’ipotesi di beni mobili di scarso valore. Prendiamo quindi in esame solo le due modalità inerenti le aste giudiziarie immobiliari.

Vendita all’incanto e vendita senza incanto

aste immobiliari
Vendita all’incanto o senza incanto: procedure e cauzioni differenti

Gli interessati alla vendita senza incanto presentano la propria offerta in busta chiusa alla Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale: qui devono essere indicati il prezzo proposto per l’immobile (superiore alla base d’asta indicata nell’ordine di vendita), la modalità e le tempistiche di pagamento, e tutti gli altri eventuali elementi che possono essere utili per consentire la valutazione del giudice. Il versamento della cauzione è obbligatorio e ammonta almeno ad un decimo della cifra presentata dall’offerente; la cauzione deve essere depositata in tribunale oppure, se richiesto l’assegno circolare, questo deve essere inserito nella busta stessa.
Durante l’udienza, alla quale partecipano sia i creditori che gli offerenti, si aprono le buste con le relative offerte. In linea generale, se in un’offerta il valore dell’immobile viene maggiorato di un quinto, l’asta viene accolta senza ulteriori passaggi; se invece vengono presentate diverse offerte valide si procede ad una gara tra gli offerenti (vendita all’incanto) partendo dalla cifra più alta, che diventa la base d’asta. Qualora, al contrario, il valore indicato nella busta fosse inferiore, uno dei creditori potrebbe opporsi alla vendita oppure il giudice stesso potrebbe scegliere di passare comunque allo step successivo, ovvero la vendita all’incanto, sperando in un accrescimento della cifra.

La vendita all’incanto è a tutti gli effetti una gara tra gli offerenti: la base d’asta, la cauzione (generalmente del 5%) e le tempistiche vengono stabilite volta per volta dal giudice. Anche in questo caso le buste chiuse contenenti le offerte e gli eventuali assegni circolari devono essere consegnate in Cancelleria.

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Cauzione doppia in caso di offerta successiva all’aggiudicazione dell’immobile

Vediamo ora le principali differenze tra le due aste giudiziarie immobiliari. Innanzitutto diciamo che nel caso della vendita senza incanto ci troviamo davanti ad un’offerta irrevocabile: quindi se esiste un solo offerente, questi è tenuto all’acquisto; qualora si tirasse indietro per qualunque motivo, perderebbe l’intera cauzione versata. Nella vendita con incanto, invece, qualora l’unico offerente non si presentasse alla gara, né personalmente né tramite procuratore, perderebbe solamente un decimo della cauzione (nel caso si presenti e perda l’asta, la cauzione verrebbe resa totalmente).
Altro aspetto importante riguarda l’aggiudicazione dell’immobile. Nel caso della vendita senza incanto questa è definitiva; nel caso della vendita all’incanto, invece, vengono accettate ulteriori offerte nei dieci giorni seguenti alla data dell’udienza. L’eventuale offerta successiva all’aggiudicazione viene presa in esame solo se supera di un quinto l’importo raggiunto durante la gara e se l’offerente è disposto a versare una cauzione doppia rispetto a quella determinata preliminarmente dal giudice. In presenza di questa nuova offerta, il giudice deve indire una nuova gara tra colui che si è aggiudicato la prima asta e i nuovi soggetti intervenuti in un secondo tempo; alla nuova asta potranno partecipare anche coloro che avevano fatto un’offerta nella prima gara ma solo se integrano la precedente cauzione. La seconda asta, la cosiddetta gara in aumento, seguirà regole proprie e le modalità della vendita senza incanto.

Le tempistiche e le modalità per il pagamento dell’immobile comprato all’asta sono determinate dal giudice. Il vincitore che si è aggiudicato il bene deve effettuare il pagamento del saldo, inclusi gli oneri, i diritti e le spese di vendita, generalmente entro sessanta giorni dalla data dell’udienza; una volta versato il dovuto, il giudice dispone, tramite decreto, il passaggio di proprietà (detto decreto cancella contestualmente anche le ipoteche ed i pignoramenti che gravavano sul bene). Qualora, al contrario, il versamento non seguisse le regole stabilite dal magistrato il vincitore perderebbe l’intera cauzione versata e l’immobile verrebbe nuovamente posto all’asta.

Quattro aste immobiliari e poi….

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Al quarto tentativo di asta fallita, l’immobile rimasto invenduto torna al debitore

Esiste però sempre l’eventualità che alle aste giudiziarie  immobiliari non si faccia avanti alcun potenziale acquirente e che non vengano quindi presentate offerte. In questo caso cosa succede? Al quarto tentativo fallito, l’immobile rimasto invenduto torna al debitore e il creditore dovrà trovare un altro modo per rientrare dei propri soldi. Questo è quanto previsto dalla riforma del processo civile.
Concretamente, se dopo le prime tre aste non si arriva ad una soluzione, il giudice attua un ultimo tentativo. Come prima cosa, se l’immobile risulta ancora occupato dal debitore, dispone la liberazione immediata dello stesso (nell’ipotesi che sia proprio questo elemento che disincentivi l’acquisto) e passa alla vendita a prezzo libero. Qualora anche questa vendita non dia frutti, il magistrato deve chiudere tassativamente la procedura. Un ulteriore pignoramento dello stesso immobile si configurerebbe come un abuso di diritto.

Aste giudiziarie immobiliari, quali sono i rischi

custode bene
Prima dell’asta immobiliare è bene prendere un appuntamento con il custode del bene

L’aspetto economico è preponderante. Riuscire ad acquistare un immobile a prezzi inferiori rispetto a quelli presenti sul libero mercato fa gola a molti, giovani coppie, famiglie numerose, ma anche speculatori che approfittano di un momento di crisi per fare affari in un prossimo futuro. Prima di procedere con l’acquisto di una casa all’asta occorre però tenere in considerazione diversi aspetti.
Primo fra tutti lo stato dell’immobile stesso. Occorre verificare innanzitutto, soprattutto nell’eventualità che si tratti di una casa sequestrata o pignorata, che questa non sia ancora occupata da eventuali inquilini o dai debitori: in questo caso per entrare in possesso della stessa ci potrebbe volere molto tempo e, nelle circostanze più gravi, anche l’intervento coattivo delle forze dell’ordine.
È indispensabile poi valutare la presenza di eventuali costi occulti: cancellazione di pignoramenti, spese dell’asta stessa, copertura di abusi edilizi o di mancate conformità, etc. Tutti elementi che devono essere indicati chiaramente nel fascicolo relativo all’immobile messo all’asta, ma che possono essere di difficile comprensione per i comuni cittadini: è quindi consigliabile avvalersi di un esperto (geometra, commercialista, avvocato…) per prendere in esame tutti gli aspetti giuridici.
Inoltre è consigliabile vedere di persona l’immobile per rendersi conto se risponde alle proprie esigenze. Nel passato era impossibile visionare lo stato abitativo del bene prima dell’asta e si facevano offerte praticamente al buio; ora non è più così ed è una novità molto importante in quanto consente di evitare spiacevoli sorprese. Tutti i potenziali acquirenti possono quindi prendere appuntamento con il custode del bene, designato dal giudice: il suo nominativo è indicato sull’avviso di vendita (spesso si possono prenotare delle visite direttamente dal sito internet sul quale sono segnalate le aste immobiliari). Il custode ha l’incarico di fornire informazioni sull’immobile (situazione urbanistica, giuridica, catastale…) nonché sulle procedure di vendita e di effettuare la visita senza la presenza degli occupanti dell’abitazione o dei debitori.