Assemblea condominiale: regole convocazione e delibere

La Riforma del Condominio (legge 220/2012), entrerà in vigore il 18 giugno 2013. Le novità introdotte sono state tante

Quando si parla di riunione condominiale, torna subito alla mente una sequenza del film di Paolo Villaggio, Fantozzi. Nel quale i condomini se ne davano di santa ragione anche per questioni futili. In effetti un’assemblea può anche sfociare in situazioni poco piacevoli e proprio per regolamentare il tutto esistono appositi regolamenti condominiali. Tramite legge n. 220 del 2012, è stata varata la Riforma delle regole condominiali, entrata in vigore il diciotto giugno dell’anno seguente. Tante Le novità introdotte in merito: alle cosiddette parti comuni tra condomini (si pensi ad un balcone condiviso o a un pianerottolo), ai valori cosiddetti millesimali (ogni abitazione esprime un suo valore), alla figura della persona incaricata nella figura di amministratore, al regolamento interno di condominio. In questa sede ci occuperemo di Convocazione assemblea condominiale, enunciandovi di seguito tutte le novità apportate dalla riforma.

assemblea condominiale
Alcuni condomini alle prese con una riunione di condominio

Convocazione assemblea condominiale: come si fa

Se manca la figura di un amministratore condominiale, saranno gli stessi condomini a convocare l’assemblea, la quale può essere ordinaria o straordinaria. La convocazione ordinaria deve essere richiesta almeno con cinque giorni d’anticipo rispetto alla data nella quale deve svolgersi l’assemblea. La convocazione va fatta pervenire ai condomini in vari formati: cartaceo, fax, posta PEC. Deve contenere questi dati: l’ordine del giorno che si discuterà nella riunione; il luogo della riunione (in genere l’appartamento di uno dei condomini, l’androne del palazzo o una sala fittata apposta); l’ora della riunione, che deve cercare di tenere conto delle esigenze di tutti. Qualora venga meno uno di questi presupposti, l’assemblea è annullabile.

Come detto però, l’assemblea condominiale può essere straordinaria quando l’amministratore lo ritiene necessario a causa di qualche problema sopraggiunto importante. Possono richiederla anche un numero di condomini che raggiunga un sesto del valore dell’edificio, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta.

Convocazione assemblea condominiale: oggetti discussi e partecipazione condomini

L’assemblea condominiale ordinaria viene convocata annualmente per discutere di questi punti essenziali:

  • conferma e retribuzione dell’amministratore;
  • preventivo di spesa annuale;
  • rendiconto annuale dell’amministratore;
  • fondo speciale per opere di manutenzione straordinaria;
  • autorizzazione all’amministratore a prendere parte a iniziative territoriali di interesse per il condominio, dove fungerebbe da rappresentante dei condomini;

I condomini possono delegare la propria presenza ad altro rappresentante se impossibilitati di recarsi alla riunione o non ne abbiano voglia. Se più persone fanno parte di una proprietà indivisa, avranno sempre diritto a delegare un solo rappresentante. Quanto agli usufruttari, hanno diritto di voto solo per le questioni di ordinaria amministrazione o in caso di abusi del proprietario; in altri casi il loro diritto è espletato da quest’ultimo. In caso di abusi, intendendo per essi comportamenti dannosi per gli inquilini, all’assemblea hanno diritto di parteciparvi entrambe le parti.

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La mitica scena di Fantozzi

Convocazione assemblea condominiale: validità delle delibere

La riunione condominiale ha valore legale se vi intervengono i condomini che rappresentano i due terzi del valore dell’immobile o, al limite, la maggioranza dei condomini. Altrimenti si procede con una seconda convocazione, per la quale è sufficiente un numero pari a 1/3 del valore dell’edificio, mentre le delibere hanno valore se votate a favore da un terzo dei partecipanti al condominio. In prima convocazione, affinché esse siano valide, occorre il voto della maggioranza dei partecipanti e del corrispettivo pari alla metà del valore dell’edificio.

Alcune questioni, per la loro delicatezza, sono invece sottoposte ad altro tipo di approvazione, pari alla maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell’immobile:

  • nomina o revoca dell’amministratore;
  • questioni concitate che esulano il ruolo dell’amministratore (ad esempio litigi tra condomini);
  • rifacimento dell’immobile, riparazioni straordinarie o inerenti alle parti comuni;
  • soppressione delle barriere architettoniche sfavorevoli ai disabili;
  • qualora si decida di adottare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore;
  • per installare le antenne centralizzate, paraboliche satellitari e impianti per godere della visione della Tv via cavo.

Per queste altre questioni servono invece il voto della maggioranza degli intervenuti e i due terzi del valore dell’edificio: innovazioni e installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia rinnovabile. Per l’adottamento del Piano energetico nazionale le decisioni dell’assemblea condominiale sono valide se prese della maggioranza degli intervenuti con voti che rappresentano un/terzo del valore dell’edificio.

Convocazione assemblea condominiale: quando si può impugnare

In ultimo, vi ricordiamo che le riunioni condominiali possono essere impugnate qualora abbiano deliberato decisioni contrarie al regolamento condominiale o, in casi ancor più gravi, alla legge. Purchè il condomino che ne faccia richiesta sia risultato assente, astenuto nelle votazioni o dissenziente magari facendo mettere anche a verbale il suo dissenso. In questo caso, l’annullamento dell’assemblea può essere richiesta all’autorità giudiziaria entro trenta giorni dalle seguenti date:

  • di deliberazione (se i condomini risultano astenuti e dissenzienti);
  • di comunicazione della deliberazione (per i condomini assenti).
  • L’annullamento non produce una sospensione dell’esecuzione, salvo decisione apposita dell’autorità giudiziaria.