Annullabilità dei mutui: via libera se sono troppo gravosi

Gli istituti di credito sono soggetti preposti alla compravendita di denaro. La provvista di liquidità avviene attraverso l’acquisto di contante, di titoli (“azionari e obbligazionari”) e di quote di partecipazione a società e fondi (“mobiliari e immobiliari”), mentre l’erogazione del credito può avere varie forme, tra cui quella del mutuo sulla prima casa, spiegato qui in modo chiaro e puntuale. Nel far questo, le banche fissano un corrispettivo, il c.d. “costo del denaro“, che è determinato da un insieme di componenti. In base a quanto previsto dalla “normativa anti-usura (Legge n. 108/1996)”, detto costo non può superare la soglia di determinati tassi, fissati, ogni trimestre, dalla Banca d’Italia.

Il costo effettivo di un mutuo

La principale componente di costo, che confluisce nel corrispettivo totale da pagare per ricevere un capitale in mutuo, è rappresentata dal “tasso d’interesse” fissato dall’istituto mutuante.

Oltre a questo, però, il predetto corrispettivo è gravato da un insieme di spese e commissioni, tra le quali vi sono: le di “spese di istruttoria pratica“, legate allo svolgimento delle indagini bancarie sull’affidabilità creditizia del richiedente, che vanno corrisposte in sede di stipula del contratto di mutuo e sono determinate in misura fissa, ovvero come percentuale della somma richiesta in prestito; le “spese di perizia“, da corrispondere nel caso di mutui ipotecari, che ineriscono la stima del valore dell’immobile dato in garanzia del prestito, e sono a carico del mutuatario; le “commissioni per l’attività di intermediazione” svolta dalla banca e i “costi di procura”, dovuti come corrispettivo dell’assistenza prestata nel corso dell’istruttoria della pratica di mutuo e in sede di rogito notarile, quando viene stipulato il contratto; le “penalità per l’estinzione anticipata del mutuo e quelle relative alla messa in mora delle rate non pagate“, alle scadenze stabilite nel contratto, con importi fissati dall’istituto di credito che possono essere richiesti durante la “vita” del mutuo; altre spese ricorrenti, come le “commissioni di incasso” delle rate e le spese relative alle comunicazioni periodiche inviate dalla banca, ovvero alle “imposte di bollo” sui resoconti trimestrali emessi dalla stessa.

La somma di tutti gli oneri accessori finora elencati e del tasso d’interesse danno il costo effettivo del mutuo.

La Cassazione si esprime sull’annullabilità dei mutui troppo onerosi

Con “sentenza n.ro 350/2013” la “Corte di Cassazione” ha disposto l’annullabilità dei mutui che presentino un costo complessivo superiore alle soglie previste dalla legge anti-usura. Il contratto annullato perde efficacia sin dall’origine, con la conseguenza che il capitale ricevuto in mutuo deve essere restituito alla banca, la quale, a sua volta, è tenuta alla restituzione di tutti gli interessi e costi accessori praticati in violazione della “legge anti-usura”. Come visto nelle premesse, per verificare la sussistenza o meno di detta violazione occorre far riferimento ai “tassi effettivi globali medi (TEGM)” determinati dalla Banca d’Italia, e diramati dalla stessa con comunicato consultabile sul sito ufficiale dell’Ente.