Affitto casa: è ancora conveniente?

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Il mattone è sempre stata una importante fonte di investimento per gli italiani. E’ sempre successo così: appena una famiglia, o un singolo individuo, riusciva a raccogliere il classico “gruzzolo” utile per acquistare un tetto, procedeva nei confronti dell’acquisto immobiliare, anche a scopo di reddito. Questo modello rischia oggi di risultare obsoleto. A comprometterlo, la crisi economica e la piccola rivoluzione fiscale che è esploda in Italia negli ultimi anni.

Da un lato, la crisi, evolvendosi da finanziaria a economica e acquisendo profili di stagnazione, ha inaugurato un processo disinflattivo, con conseguente decremento dei prezzi. Dall’altro lato, il prelievo sulla casa è andato ad aumentare, facendo dell’immobile uno dei principali bersagli del fisco. Cos’ha comportato tutto ciò? In primo luogo, ha fatto della casa un bene che rischia di svalutarsi mese dopo mese. Certo, è lecito pensare che questo periodo sia transitorio, ma è anche vero che il processo di svalutazione frena le vendite. D’altro canto, i prezzi bassi invogliano i contribuenti a comprare e rendono accessibile il sogno di acquistare una casa anche a chi qualche anno non poteva permetterselo.

In secondo luogo, l’aumento della pressione fiscale sugli immobili ha compromesso le entrate dei proprietari che hanno scelto di affittare. A inquadrare la situazione bastano i dati della Cgia di Mestre. Dal 2007, il peso dei tributi è aumentato dell’88% e nel 2014 potrebbe portarsi a 57 miliardi di euro qualora l’aliquota media si attestasse al 2 per mille. Certo, da questo punto di vita, il Governo sta cercando di sfoltire la giungla di balzelli che riguardano la casa e tagliare un po’ di tasse. Vanno in questo senso l’alleggerimento dell’imposta di registro sulla prima casa (dal 3 al 2%) e il taglio della cedolare secca (fino al 10%).

Ad ogni modo, esistono varie opportunità per chi vuole affittare una casa di sua proprietà. Esistono forme contrattuali per tutti i “gusti” e le esigenze. Ecco quali sono:

  • Contratti a canone libero. Stabiliti dal legislatore nel 1998, prevedono la libera contrattazione tra le parti al fine di definire il canone. Sono preclusi per alcune tipologie di edifici, come le case di lusso e le case popolari. A questa forma è applicabile la cedolare secca, ma nella sua versione più alta (15%), in ogni caso si tratta del classico contratto di locazione.
  • Contratti a canone concordato. Il canone viene stabilito sulla base degli intervalli di prezzo definiti a livello sindacale. Questa forma contrattuale è obbligatoria nel caso in cui l’immobile da affittare appartenga a delle categorie speciali come quella “lusso” ed “edilizia popolare”. La cedolare secca è qui applicata nella sua versione più bassa (10%).
  • Uso transitorio. E’ la forma contrattuale ideale per chi affitta l’immobile per un breve periodo di tempo (ma non a scopo turistico). Mentre le alternative prevedono periodi che vanno di quattro anni in quattro anni, in questo caso si parla da un minimo di uno e di un massimo di 18 mesi. La transitorietà va dimostrata attraverso opportuna documentazione.
  • Cedolare secca. Non è una forma contrattuale vera e propria ma una “modalità fiscale”. In breve, la cedolare secca permette di sostituire il pagamento di tante tasse (come l’imposta di registro e il bollo). La cedolare si attesta attualmente al 15% per i canoni liberi e al 10% per i canoni concordati.